الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن

الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن، دعوایی حقوقی است که برای آزاد کردن مال مرهونه از قید رهن و وثیقه، در عین حال که حقوق طلبکار (مرتهن) کاملاً محفوظ و محترم شمرده می شود، مطرح می گردد. این دعوا به افراد درگیر در معاملات املاک رهنی، مانند خریداران، فروشندگان و راهنین کمک می کند تا حقوق خود را استیفا نمایند و مسیر قانونی فک رهن را با رعایت کامل ضوابط و اصول حقوقی بپیمایند.

اهمیت و پیچیدگی موضوع املاک در رهن در معاملات روزمره، به خصوص در بازار مسکن و اعتبارات بانکی، بر هیچ کس پوشیده نیست. در بسیاری از موارد، افراد برای تامین مالی، ملک خود را در رهن بانک یا اشخاص قرار می دهند و این امر می تواند در آینده چالش هایی را در مسیر نقل و انتقال یا آزادسازی ملک ایجاد کند. در این فرآیند، رهن به معنای وثیقه قرار دادن مال در برابر بدهی است، که در آن راهن (بدهکار و مالک ملک) مال خود را به مرتهن (طلبکار) می دهد. با این حال، مالکیت عین مرهونه همچنان در اختیار راهن باقی می ماند و مرتهن صرفاً یک حق عینی تبعی بر آن دارد.

دغدغه اصلی این است که چگونه می توان به فک رهن ملک اقدام کرد، در حالی که حقوق مرتهن (طلبکار) نیز کاملاً محفوظ بماند؟ این مقاله، راهنمایی جامع و کاربردی در خصوص دعوای الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن است. این راهنما تمامی ابعاد حقوقی، رویه های قضایی و نکات عملی این دعوا را به زبانی شیوا و قابل فهم برای مخاطبان مختلف پوشش می دهد.

درک مبانی حقوقی رهن و فک رهن

عقد رهن چیست؟ (مفاهیم و ارکان)

عقد رهن، از جمله عقود وثیقه ای در حقوق مدنی ایران است که به موجب آن، مدیون (راهن) مالی را به عنوان وثیقه و تضمین پرداخت دین خود به داین (مرتهن) می دهد. ماده ۷۷۱ قانون مدنی در تعریف رهن مقرر می دارد: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. این عقد به مرتهن این حق را می دهد که در صورت عدم ایفای تعهد از سوی راهن، طلب خود را از محل مال مرهونه استیفاء کند.

تفاوت راهن و مرتهن

در عقد رهن، دو طرف اصلی وجود دارند:

• راهن: کسی که مال خود را به رهن می دهد. او معمولاً مدیون اصلی است که ملکی را برای تضمین بدهی خود به وثیقه می گذارد. راهن می تواند شخص بدهکار یا شخص ثالثی باشد که مال خود را برای دین دیگری رهن می دهد.
• مرتهن: کسی که مال را به رهن می گیرد. او طلبکار است و حق عینی تبعی بر مال مرهونه دارد. در بیشتر موارد، مرتهن یک بانک یا موسسه مالی است که در ازای اعطای تسهیلات، ملک را به رهن می گیرد.

حقوق و تعهدات راهن و مرتهن

حقوق و تعهدات راهن:

• مالکیت عین مرهونه همچنان متعلق به راهن است و می تواند در آن تصرفاتی انجام دهد که منافی حقوق مرتهن نباشد.
• تعهد به پرداخت دین در سررسید مقرر.
• حق مطالبه فک رهن پس از پرداخت کامل دین.

حقوق و تعهدات مرتهن:

• حق عینی تبعی بر مال مرهونه به منظور استیفای طلب در صورت عدم پرداخت دین.
• دریافت طلب از محل مال مرهونه با رعایت تشریفات قانونی (از طریق اجرای ثبت یا دادگستری).
• عدم حق تصرف منافی با حقوق راهن (مثل انتقال مالکیت مال مرهونه).

تبیین حق عینی مرتهن نسبت به مال مرهونه

یکی از نکات اساسی در عقد رهن، این است که مالکیت عین مرهونه از راهن سلب نمی شود و به مرتهن منتقل نمی گردد. مرتهن صرفاً یک حق عینی نسبت به مال مرهونه پیدا می کند. این حق عینی به مرتهن اجازه می دهد که در صورت عدم پرداخت دین، طلب خود را از محل فروش آن مال استیفاء کند. به عبارت دیگر، مال مرهونه به عنوان تضمین و وثیقه نزد مرتهن می ماند و نه به عنوان مالکیت او. این امر موجب می شود که راهن بتواند در ملک خود تصرفاتی انجام دهد، مشروط بر آنکه این تصرفات به حقوق مرتهن خللی وارد نکند.

فک رهن و ضرورت آن

مفهوم فک رهن و زمان های لازم الاجرا شدن آن

فک رهن به معنای آزاد کردن مال مرهونه از قید رهن و وثیقه است. این عمل معمولاً پس از پرداخت کامل دین و ایفای تعهدات راهن صورت می گیرد. زمان های لازم الاجرا شدن فک رهن عبارتند از:

1. پس از پرداخت کامل دین: اصلی ترین حالت زمانی است که راهن تمامی بدهی خود را به مرتهن پرداخت کرده و تعهداتش را به طور کامل ایفا نموده است. در این شرایط، مرتهن مکلف است سند رهن را ابطال و مال را از قید رهن آزاد کند.
2. بر اساس تعهد قراردادی: در بسیاری از قراردادهای بیع یا مشارکت در ساخت، فروشنده یا سازنده متعهد می شود که در مهلت مشخصی نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در صورت عدم ایفای این تعهد، الزام به فک رهن قابل طرح است.
3. با توافق طرفین: راهن و مرتهن می توانند در هر زمانی بر فک رهن توافق کنند، حتی اگر دین به طور کامل پرداخت نشده باشد (مثلاً با جایگزینی وثیقه یا توافق بر رویه جدید).

دلایل حقوقی و عملی برای الزام به فک رهن

دلایل متعددی برای طرح دعوای الزام به فک رهن وجود دارد که از مهمترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تنظیم سند رسمی: برای انتقال رسمی مالکیت یک ملک مرهونه به خریدار، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود. دفترخانه ها بدون فک رهن، اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمی کنند.
• معاملات بعدی: راهن ممکن است قصد فروش، اجاره یا رهن مجدد ملک را داشته باشد که در صورت وجود رهن قبلی، این معاملات با محدودیت هایی مواجه می شوند یا اساساً امکان پذیر نیستند.
• اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: در پروژه های ساختمانی، برای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و در نهایت سند تفکیکی هر واحد، لازم است که ملک از قید رهن خارج شود.
• رفع محدودیت های قانونی: وجود رهن بر ملک، ممکن است محدودیت هایی برای راهن در استفاده از حقوق مالکانه خود ایجاد کند.

فک رهن، تنها به معنای آزاد کردن مال از قید وثیقه نیست، بلکه تضمینی برای اجرای صحیح معاملات و حفظ حقوق تمامی طرفین درگیر در یک رابطه حقوقی وثیقه ای است.

تمایز فک رهن با ابطال سند رهنی یا ابطال معامله

ضروری است که میان فک رهن و ابطال سند رهنی یا ابطال معامله تمایز قائل شویم:

• فک رهن: به معنای اتمام مدت یا پرداخت دین و در نتیجه، پایان یافتن اعتبار عقد رهن است. در این حالت، اصل عقد رهن صحیح بوده و صرفاً به دلیل ایفای تعهد، نیاز به آزادسازی وثیقه وجود دارد.
• ابطال سند رهنی: زمانی مطرح می شود که از ابتدا، عقد رهن به دلایل قانونی باطل بوده باشد (مثلاً به دلیل عدم اهلیت طرفین، یا رهن گذاشتن ملک متعلق به غیر بدون مجوز). در این صورت، خواهان به دنبال اعلام بطلان از سوی دادگاه است.
• ابطال معامله: در شرایطی که معامله ای بر روی ملک مرهونه انجام شده و به دلیل تضاد با حقوق مرتهن یا سایر ایرادات قانونی، خواهان به دنبال ابطال آن معامله است.

بررسی وضعیت حقوقی معامله بر عین مرهونه و آرای وحدت رویه

آیا می توان ملک در رهن را معامله کرد؟ (بررسی تضاد منافع)

یکی از مهم ترین چالش ها در حوزه املاک مرهونه، امکان یا عدم امکان معامله بر روی این املاک است. این مسئله تضادی را میان حقوق مرتهن (که حق عینی بر مال مرهونه برای استیفای طلب خود دارد) و حقوق خریدار (که مدعی مالکیت مبیع است) ایجاد می کند. ماده ۷۹۳ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد: راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن. این ماده، سنگ بنای بسیاری از اختلافات و بحث های حقوقی در این زمینه است. اما سوال اساسی اینجاست که آیا صرف معامله بر ملک مرهونه، تصرفی منافی حقوق مرتهن محسوب می شود؟

تحلیل آرای وحدت رویه کلیدی

دیوان عالی کشور با صدور آرای وحدت رویه متعدد، تلاش کرده است تا ابهامات و تشتت آرا در این خصوص را برطرف کند:

رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ (مورخ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰)

این رای مهم، تصرف منافی حقوق مرتهن را غیر نافذ شمرد. طبق این رای، اگر راهن بدون اذن مرتهن اقدام به تصرفی کند که با حقوق مرتهن در تعارض باشد (مانند انتقال مال مرهونه)، آن تصرف غیر نافذ است و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد.
بحث اصلی در خصوص این رای، معنای غیر نافذ در اینجا است. آیا غیر نافذ به معنای مراعی است یا غیر نافذ خاص؟
برخی حقوقدانان معتقدند منظور از غیر نافذ در این رای، مراعی است. یعنی معامله دارای تمام شرایط صحت است، اما حق شخص ثالث (مرتهن) مانع از تاثیر کامل بیع می شود. با برطرف شدن این مانع (مثل پرداخت دین)، بیع خود به خود نافذ خواهد شد و نیازی به تنفیذ مرتهن نیست. در مقابل، عده ای آن را غیر نافذ به معنای اصطلاحی می دانند که در این صورت، معامله حتی پس از فک رهن نیز بدون تنفیذ مرتهن باطل خواهد بود. با این حال، رویه قضایی امروزه بیشتر به سمت تفسیر مراعی تمایل دارد.

رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ (مورخ ۱۴۰۲/۰۲/۳۰)

این رای نقطه عطفی در رویه قضایی محسوب می شود و پذیرش دعوای الزام به فک رهن را در صورت تأمین حقوق مرتهن تأیید کرد. این رای به صراحت بیان می دارد: نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد…
این رای تأکید می کند که انتقال مالکیت (بیع) لطمه ای به حقوق مرتهن نمی زند، به شرطی که طلب او تأمین شود. این تفسیر، راه را برای معامله املاک مرهونه با رعایت حقوق مرتهن هموار می کند.

رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ (مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰)

این رای به موضوع معامله معارض و تبعات کیفری آن در صورت رهن گذاشتن ملک متعلق به غیر می پردازد. هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب ۱۳۰۸ تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شود. این رای به اهمیت استعلامات ثبتی و رعایت حقوق خریداران پیشین در معاملات بعدی تأکید می کند.

نتایج حاصل از آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، به وضوح نشان می دهد که معامله بر روی عین مرهونه به خودی خود باطل نیست، بلکه نفوذ آن منوط به حفظ و تأمین حقوق مرتهن است. هدف اصلی مرتهن وصول طلب است و هر اقدامی که این هدف را محقق کند، با حقوق او منافاتی ندارد.

نتیجه گیری از آرای وحدت رویه

با توجه به آرای وحدت رویه فوق، به خصوص رای ۸۳۲، این نتیجه حاصل می شود که جمع حقوق مرتهن و راهن/خریدار امکان پذیر است. اصل بر این است که مالکیت راهن بر ملک مرهونه پابرجاست و او می تواند بر آن معامله کند، اما این معامله نباید به حقوق مرتهن لطمه بزند. به عبارت دیگر، تا زمانی که طلب مرتهن به هر نحو تأمین شود، انتقال مالکیت بلامانع است. این رویکرد، راه را برای طرح دعوای الزام به فک رهن باز می کند، چرا که این دعوا در راستای تأمین حقوق مرتهن و سپس آزادسازی ملک برای خریدار است.

سناریوهای مختلف و موارد طرح دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن، در موقعیت های گوناگونی که راهن به تعهدات خود عمل نکرده یا نیاز به آزادسازی ملک از قید رهن وجود دارد، مطرح می شود. درک این سناریوها برای تشخیص زمان و نحوه طرح دعوا حیاتی است.

راهن (فروشنده/وام گیرنده) از فک رهن استنکاف می کند:

پس از پرداخت کامل بدهی، مرتهن فک رهن نمی کند.

یکی از رایج ترین موارد، زمانی است که راهن تمامی اقساط و بدهی خود را به مرتهن (معمولاً بانک) پرداخت کرده، اما مرتهن بنا به دلایلی (مانند بوروکراسی اداری، سهل انگاری یا اختلاف حساب) از آزادسازی سند رهن خودداری می کند. در این حالت، راهن یا هر ذی نفع دیگری می تواند با طرح دعوای الزام به فک رهن، از دادگاه بخواهد تا مرتهن را ملزم به آزادسازی سند کند.

فروشنده طبق مبایعه نامه متعهد به فک رهن شده اما عمل نمی کند.

در بسیاری از قراردادهای خرید و فروش ملک (مبایعه نامه)، فروشنده متعهد می شود که تا تاریخ معینی (معمولاً قبل از تنظیم سند رسمی در دفترخانه) ملک را از رهن خارج کند. اگر فروشنده به این تعهد عمل نکند، خریدار که متضرر شده، می تواند با استناد به مبایعه نامه، دعوای الزام فروشنده به فک رهن را مطرح نماید. این دعوا از جمله تعهدات قراردادی است و دادگاه راهن را ملزم به ایفای تعهد خود می کند.

سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به فک رهن شده اما انجام نمی دهد.

در قراردادهای مشارکت در ساخت، گاهی مالک یا سازنده ملک را در رهن بانک قرار می دهد و متعهد می شود که پس از اتمام پروژه و قبل از تحویل واحدها، نسبت به فک رهن اقدام کند. در صورت عدم ایفای این تعهد از سوی سازنده یا مالک، طرف ذی نفع (مثلاً خریداران واحدهای ساخته شده یا مالک اصلی) می تواند دعوای الزام به فک رهن را علیه متعهد مطرح کند.

ملک پیش از معامله در رهن بوده و خریدار از آن مطلع نبوده یا به آن واقف بوده:

چنانچه خریدار ملکی را خریداری کند و بعداً متوجه شود که ملک در رهن است، با توجه به علم یا عدم علم او به این موضوع، راهکارهای حقوقی متفاوتی پیش رو دارد. اگر خریدار از وجود رهن مطلع نبوده، می تواند به دلیل تدلیس یا فریب، نسبت به فسخ معامله اقدام کند یا فروشنده را ملزم به فک رهن نماید. اما اگر با علم به وجود رهن، اقدام به معامله کرده باشد و فروشنده متعهد به فک رهن شده باشد، صرفاً حق مطالبه فک رهن از فروشنده را خواهد داشت.

ملک پس از مبایعه نامه عادی و بدون اجازه خریدار، در رهن قرار گرفته است:

این سناریو کمی متفاوت است. اگر پس از انعقاد مبایعه نامه عادی و پیش از تنظیم سند رسمی، فروشنده (راهن) بدون اجازه خریدار، ملک را در رهن قرار دهد، دعوای الزام به فک رهن موضوعیت ندارد. در این حالت، خریدار می تواند با استناد به اینکه ملک پس از معامله متعلق به او بوده و فروشنده حق رهن گذاشتن آن را نداشته است، دعوای ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن را مطرح کند. در صورت لزوم، و با توجه به آرای وحدت رویه مانند رای ۸۵۲، امکان طرح دعوای معامله معارض نیز وجود دارد. این رویکرد به دلیل عدم نفوذ عمل راهن در رهن گذاشتن مال دیگری است.

فرآیند طرح دعوای الزام به فک رهن (گام به گام عملی)

طرح دعوای الزام به فک رهن، مانند سایر دعاوی حقوقی، نیازمند رعایت تشریفات و مراحل قانونی خاصی است. آگاهی از این مراحل برای خواهان و وکیل او ضروری است.

صلاحیت دادگاه

برای طرح دعوای الزام به فک رهن، تعیین دادگاه صالح از اهمیت بالایی برخوردار است:

1. صلاحیت محلی: بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. این یک قاعده عمومی در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول است.
2. صلاحیت ذاتی:
   • اگر بهای خواسته الزام به فک رهن، تا یک میلیارد ریال تقویم شود، وفق ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دادگاه صلح محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.
   • اگر بهای خواسته بیش از یک میلیارد ریال تقویم شود، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این دعوا را خواهد داشت.

طرفین دعوا (خواهان و خوانده)

چه کسی خواهان است؟

خواهان، شخصی است که از طرح نشدن فک رهن متضرر شده و درخواست آزادسازی ملک را از دادگاه دارد. این شخص می تواند:

• خریدار ملک مرهونه: کسی که ملکی را خریداری کرده و فروشنده به تعهد فک رهن عمل نکرده است.
• راهن (فروشنده/وام گیرنده): در صورتی که دین خود را پرداخت کرده اما مرتهن از فک رهن خودداری می کند.
• ذی نفع دیگر: مانند مالک در قرارداد مشارکت در ساخت که سازنده به تعهد فک رهن عمل نکرده است.

چه کسی خوانده است؟

خوانده، شخصی است که متعهد به فک رهن بوده و از انجام آن استنکاف کرده است. خوانده می تواند:

• راهن متعهد (فروشنده/وام گیرنده): کسی که طبق قرارداد یا قانون مکلف به فک رهن است.
• مالک رسمی ملک: در مواردی که راهن و مالک یکی نیستند یا نیاز به احراز مالکیت است.

آیا مرتهن (بانک یا شخص) باید طرف دعوا قرار گیرد؟

این مسئله یکی از نقاط اختلاف نظر در رویه قضایی است:

• دیدگاه غالب (عدم لزوم): بسیاری از محاکم و حقوقدانان معتقدند که نیازی به طرف دعوا قرار دادن مرتهن (بانک یا شخص) نیست. استدلال این است که دعوا مبتنی بر یک قرارداد (مثلاً مبایعه نامه) میان خواهان و خوانده (راهن) است و با لحاظ اصل نسبی بودن قراردادها (ماده ۲۳۱ قانون مدنی)، فک رهن در زمره تعهدات راهن (فروشنده) است و به حقوق مرتهن لطمه ای وارد نمی کند. هدف اصلی مرتهن وصول طلب است و با فک رهن (که معمولاً با پرداخت دین انجام می شود)، حقوق او تأمین می گردد.
• دیدگاه اقلیت (لزوم): برخی دیگر معتقدند که مرتهن نیز باید به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود، با این استدلال که فک رهن مستقیماً به حق عینی او بر مال مرهونه مربوط می شود و عدم حضور او می تواند باعث خدشه به دعوا یا عدم قابلیت اجرای حکم شود.

با توجه به رای وحدت رویه ۸۳۲ و رویه قضایی غالب، نظر برگزیده این است که طرف دعوا قرار ندادن مرتهن در دعوای الزام به فک رهن، خللی به دعوا وارد نمی کند، چرا که این دعوا در راستای تأمین حقوق مرتهن است و نه تضییع آن.

مدارک لازم برای دادخواست

برای تنظیم و تقدیم دادخواست الزام به فک رهن، مدارک زیر معمولاً لازم است:

• مبایعه نامه یا قرارداد تعهدآور (سند عادی یا رسمی) که در آن تعهد به فک رهن قید شده است.
• سند رسمی ملک (در صورت وجود).
• برگه های هویتی خواهان (کارت ملی، شناسنامه).
• برگه استعلام ثبتی ملک که نشان دهنده وضعیت رهن بودن ملک است.
• در صورت لزوم، گواهی دفترخانه مبنی بر عدم حضور (اگر فروشنده برای فک رهن و تنظیم سند حاضر نشده است).
• رسیدهای پرداخت بدهی به مرتهن (اگر خواهان بدهی را پرداخت کرده باشد).

هزینه دادرسی و نحوه تقویم خواسته

دعوای الزام به فک رهن یک دعوای مالی غیرپولی محسوب می شود. هزینه دادرسی این دعوا مطابق با ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود. خواهان باید در دادخواست خود بهای خواسته را تقویم کند که این تقویم، مرجع صالح را از حیث صلاحیت ذاتی مشخص می کند (دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی).

نحوه نگارش دادخواست

دادخواست باید شامل بخش های اصلی زیر باشد:

• مشخصات خواهان و خوانده: نام، نام خانوادگی، مشخصات اقامتی.
• خواسته: الزام خوانده به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن. در صورت لزوم، می تواند همراه با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.
• دلایل و منضمات: شامل مدارک مذکور (مبایعه نامه، سند رسمی، استعلام ثبتی و …).
• شرح خواسته: در این بخش، خواهان باید به طور واضح و مستند، شرح ماجرا، تعهدات خوانده، عدم ایفای تعهد و درخواست خود از دادگاه را بیان کند. لازم است به مواد قانونی مربوطه مانند ماده ۷۷۱ و ۷۹۳ قانون مدنی و آرای وحدت رویه (به خصوص رای ۸۳۲) اشاره شود.

ترکیب دعاوی مرتبط و چالش های آن

در بسیاری از موارد، دعوای الزام به فک رهن به تنهایی مطرح نمی شود و همراه با دعاوی دیگر که با هدف نهایی انتقال مالکیت یا رفع موانع آن هستند، اقامه می گردد. این ترکیب دعاوی، پیچیدگی های خاص خود را دارد.

امکان طرح همزمان فک رهن و تنظیم سند رسمی

یکی از سوالات پرکاربرد این است که آیا می توان همزمان دعوای الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را در یک دادخواست مطرح کرد؟

• دیدگاه موافقان: بسیاری از دادگاه ها و حقوقدانان معتقدند که این دو دعوا با یکدیگر ارتباط کامل دارند و منشأ آنها نیز واحد است (مثلاً یک قرارداد بیع). فک رهن مقدمه ضروری برای تنظیم سند رسمی است و از لوازم آن محسوب می شود. بنابراین، طرح همزمان این دو دعوا در یک دادخواست صحیح است و دادگاه به صورت توأمان به هر دو رسیدگی می کند. این رویکرد به جلوگیری از اطاله دادرسی و تعدد پرونده ها کمک می کند.
• دیدگاه مخالفان: برخی دیگر معتقد بودند که تا زمانی که ملک فک رهن نشده، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و ابتدا باید حکم فک رهن صادر و اجرا شود، سپس دعوای تنظیم سند رسمی مطرح گردد. با این حال، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه و رویه قضایی غالب، رویکرد اول را تأیید می کند.

به نظر می رسد، با توجه به اصل لزوم و صحت قراردادها و قاعده التزام به شیء، التزام به لوازم آن است، فروشنده (راهن) که متعهد به تنظیم سند رسمی شده، به صورت ضمنی مکلف به فراهم آوردن مقدمات آن از جمله فک رهن نیز هست. بنابراین، طرح همزمان این دعاوی کاملاً قابل قبول است.

آیا دعوای تنظیم سند رسمی به تنهایی کافی است؟

اینکه آیا صرف طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای ملکی که در رهن است، کافی است یا خیر، بستگی به قصد خواهان دارد:

1. اگر قصد خواهان فک رهن و سپس تنظیم سند باشد: در این حالت، اگرچه تنها دعوای الزام به تنظیم سند مطرح شده باشد، با توصیف خواسته، دادگاه می تواند حکم به فک رهن (به عنوان مقدمه واجب) و سپس تنظیم سند رسمی بدهد. این تفسیر با روح قوانین و رویه غالب سازگارتر است.
2. اگر قصد خواهان تنظیم سند بدون فک رهن باشد: چنین دعوایی معمولاً قابل پذیرش نیست. تنظیم سند رسمی بدون فک رهن، حقوق مرتهن را تضییع می کند و با ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۶۲۰ (به معنای مراعی) در تعارض است. دادگاه ها در این موارد اغلب قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر می کنند.

ترکیب دعوای فک رهن با اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

در پروژه های ساختمانی، برای تنظیم سند رسمی واحدهای تفکیکی، ابتدا باید گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شود. اگر ملک در رهن باشد، این مراحل نیز با مشکل مواجه می شوند. رویه قضایی غالب، طرح همزمان دعاوی الزام به اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و فک رهن را در یک دادخواست قابل پذیرش می داند. این دعاوی نیز مقدمه تنظیم سند رسمی هستند و با یکدیگر ارتباط کامل دارند.

دعوای اثبات مالکیت و تنفیذ مبایعه نامه ملک مرهونه

در گذشته، دعوای اثبات مالکیت و تنفیذ مبایعه نامه عادی برای ملک مرهونه رایج بود. اما امروزه، رویه قضایی غالب به سمت عدم پذیرش این دعوا گام برداشته است. دادگاه ها معمولاً در مواردی که سند رسمی وجود دارد، دعوای اثبات مالکیت با سند عادی را قابل استماع نمی دانند، مگر در شرایط خاص و استثنائی. هدف اصلی در معاملات املاک، تنظیم سند رسمی است و دعاوی باید مستقیماً در راستای این هدف مطرح شوند.

اجرای حکم الزام به فک رهن و ضمانت های اجرایی

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر الزام به فک رهن، مرحله مهم اجرای حکم آغاز می شود. در این مرحله، ممکن است محکوم علیه از اجرای حکم خودداری کند که در این صورت، قانون راهکارهای اجرایی را پیش بینی کرده است.

اقدامات پس از صدور حکم قطعی

پس از قطعیت حکم، محکوم له (کسی که حکم به نفع او صادر شده است) باید از طریق واحد اجرای احکام دادگستری، تقاضای صدور اجرائیه کند. اجرائیه به محکوم علیه (راهن) ابلاغ می شود و او معمولاً ۱۰ روز مهلت دارد تا حکم را اجرا کند.

نحوه اجرای حکم در صورت عدم تمکین محکوم علیه (راهن)

اگر محکوم علیه ظرف مهلت مقرر از اجرای حکم خودداری کند، اقدامات اجرایی زیر قابل اعمال است:

1. توقیف و فروش سایر اموال راهن (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی):

   اگر فک رهن مستلزم پرداخت دین به مرتهن باشد و محکوم علیه از پرداخت آن خودداری کند، محکوم له می تواند از دادگاه درخواست کند تا اموال دیگر محکوم علیه شناسایی، توقیف و به فروش برسد. از محل حاصل از فروش این اموال، بدهی به مرتهن پرداخت و فک رهن انجام می شود.

2. بازداشت محکوم علیه (ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی):

   در صورتی که محکوم علیه اموالی جهت توقیف و فروش نداشته باشد و فک رهن مستلزم پرداخت وجه باشد (یعنی تعهد مالی باشد)، محکوم له می تواند درخواست بازداشت محکوم علیه را مطرح کند. البته این امر مستلزم احراز عدم تمکن مالی محکوم علیه است و در صورتی که محکوم علیه مدعی اعسار باشد، باید مورد رسیدگی قرار گیرد.

3. پرداخت توسط محکوم له و مطالبه از محکوم علیه:

   اگر اجرای حکم به دلیل عدم پرداخت دین از سوی محکوم علیه متوقف شود، محکوم له (خریدار) می تواند با اذن دادگاه، خود اقدام به پرداخت بدهی به مرتهن کرده و ملک را از رهن آزاد کند. پس از آن، مبلغ پرداختی را به همراه خسارات قانونی از محکوم علیه مطالبه می کند. این مطالبه می تواند در همان پرونده اجرایی و بدون نیاز به طرح دعوای جدید انجام شود. در این صورت، محکوم له می تواند برای وصول طلب خود و بازپس گیری مبلغ پرداختی، از مقررات بازداشت محکوم علیه (ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی) بهره مند شود.

حق فسخ قرارداد در صورت عدم امکان اجرای حکم فک رهن

در برخی موارد، ممکن است علی رغم صدور حکم قطعی، اجرای حکم الزام به فک رهن عملاً ناممکن باشد. این حالت معمولاً زمانی رخ می دهد که مبلغ رهن آنقدر بالا است که ملک مستغرق در طلب مرتهن بوده و پرداخت آن برای محکوم علیه یا حتی محکوم له عملاً میسر نیست یا ملک دیگری از راهن برای توقیف و فروش وجود ندارد. در این شرایط، محکوم له می تواند به دلیل تعذر تسلیم مبیع یا عدم امکان وفای به عهد، حق فسخ قرارداد اصلی (مثلاً مبایعه نامه یا قرارداد مشارکت در ساخت) را اعمال کند و برای استرداد ثمن و مطالبه خسارات به فروشنده مراجعه نماید. این راهکار، به عنوان آخرین چاره، زمانی که اجرای حکم فک رهن منتفی است، قابل استفاده است.

نکات کلیدی، هشدارهای مهم و راهکارهای پیشگیرانه

برای جلوگیری از درگیر شدن در دعاوی پیچیده و زمان بر فک رهن، آگاهی از نکات پیشگیرانه و رعایت اصول حقوقی بسیار حائز اهمیت است.

اهمیت استعلامات ثبتی پیش از هرگونه معامله

یکی از مهمترین گام ها قبل از هرگونه معامله ملکی، به خصوص خرید و فروش، اخذ استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک است. این استعلام وضعیت ثبتی ملک، از جمله وجود رهن، بازداشت، وقف یا هرگونه حق عینی دیگر را مشخص می کند. عدم انجام این استعلام می تواند منجر به خرید ملکی شود که در رهن یا بازداشت است و خریدار را با مشکلات حقوقی جدی مواجه کند.

تنظیم شروط دقیق در مبایعه نامه

مبایعه نامه به عنوان یک سند عادی، نقش حیاتی در تنظیم روابط طرفین دارد. برای حفظ حقوق خریدار و الزام فروشنده به فک رهن، لازم است شروط زیر با دقت در مبایعه نامه درج شود:

1. درج صریح تعهد به فک رهن و مهلت آن: به وضوح مشخص شود که فروشنده متعهد به فک رهن ملک است و برای این کار مهلت معینی تعیین گردد (مثلاً تا قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی).
2. پیش بینی ضمانت های اجرایی (وجه التزام، حق فسخ): برای عدم انجام تعهد فک رهن، ضمانت های اجرایی متناسب پیش بینی شود. مثلاً تعیین وجه التزام (جریمه دیرکرد) برای هر روز تأخیر یا اعطای حق فسخ قرارداد به خریدار در صورت عدم فک رهن در موعد مقرر.
3. پیشنهاد معرفی ضامن یا اخذ وثیقه دیگر از فروشنده: در مواردی که مبلغ رهن بالا است، می توان از فروشنده خواست تا برای تضمین فک رهن، ضامن معتبر معرفی کند یا وثیقه دیگری (مانند یک سفته با مبلغ کافی یا رهن گذاشتن ملک دیگر) ارائه دهد.

چگونگی پرداخت بدهی مرتهن توسط خریدار

گاهی اوقات خریدار برای تسریع در فرآیند فک رهن و تنظیم سند، تمایل دارد بدهی راهن به مرتهن را خودش پرداخت کند. سوال اینجاست که آیا برای این کار نیاز به اذن راهن (مدیون) است؟ طبق ماده ۲۶۷ قانون مدنی، ایفای دین از جانب غیر مدیون هم جایز است، اگرچه از طرف مدیون اذن نداشته باشد. بنابراین، خریدار می تواند بدون اذن راهن نیز اقدام به پرداخت بدهی کند. اما توصیه می شود برای جلوگیری از اختلافات بعدی، این پرداخت با هماهنگی و صورت جلسه کتبی با راهن انجام شود تا میزان پرداختی و نحوه کسر آن از ثمن معامله یا مطالبه آن از راهن، شفاف باشد.

تفاوت دعوای الزام به فک رهن با ابطال سند رهنی و ابطال معامله معارض

همانطور که قبلاً اشاره شد، این سه دعوا اهداف متفاوتی دارند و در موقعیت های مختلف مطرح می شوند:

• الزام به فک رهن: زمانی که عقد رهن صحیح بوده و دین پرداخت شده یا راهن متعهد به فک رهن است.
• ابطال سند رهنی: زمانی که از ابتدا، عقد رهن به دلایل قانونی باطل بوده است.
• ابطال معامله معارض: زمانی که فروشنده پس از یک معامله، بدون رعایت حقوق خریدار قبلی، اقدام به رهن گذاشتن یا فروش مجدد ملک کرده باشد.

شناخت دقیق این تفاوت ها برای انتخاب صحیح دعوا و جلوگیری از رد آن در دادگاه حیاتی است.

حقوق مرتهن در شرایط مختلف

تأکید مجدد بر این نکته ضروری است که هدف اصلی مرتهن، وصول طلب خود است و نه تملک مال مرهونه. بنابراین، هر اقدامی که طلب او را تأمین کند و به او اجازه دهد تا در صورت عدم پرداخت دین، حق عینی خود را اعمال کند، منافاتی با حقوق وی ندارد. این رویکرد، پایه و اساس پذیرش دعوای الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن است و اطمینان می دهد که در هر مرحله، از منافع طلبکار حمایت می شود.

نتیجه گیری

دعوای الزام به فک رهن با حفظ حقوق مرتهن، یکی از دعاوی حقوقی مهم و پرکاربرد در نظام حقوقی ایران است که نقش کلیدی در حل و فصل اختلافات ناشی از معاملات املاک مرهونه ایفا می کند. این مقاله تلاش کرد تا با رویکردی تخصصی و جامع، ابعاد مختلف این دعوا، از مبانی حقوقی و آرای وحدت رویه تا فرآیندهای عملی و نکات پیشگیرانه را تبیین کند.

خلاصه نکات اصلی این است که عقد رهن، مالکیت را از راهن سلب نمی کند و راهن می تواند با حفظ حقوق مرتهن بر ملک مرهونه تصرف کند. آرای وحدت رویه، به ویژه رای ۸۳۲، مهر تاییدی بر قابلیت پذیرش دعوای الزام به فک رهن، به شرط تأمین حقوق مرتهن است. طرح این دعوا می تواند به تنهایی یا توأمان با دعوای تنظیم سند رسمی صورت گیرد و مرتهن نیز لزوماً طرف دعوا قرار نمی گیرد، زیرا هدف نهایی، تأمین طلب اوست.

با این حال، پیچیدگی های حقوقی و تشتت آرا در برخی موارد، لزوم مراجعه به متخصصین حقوقی را در هر گام از این فرآیند دوچندان می کند. مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی و حقوقی می تواند از بروز مشکلات و اطاله دادرسی جلوگیری کرده و مسیر احقاق حق را هموار سازد.