گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟ راهنمای جامع ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ برای موجران

گرفتن دستور تخلیه فوری ملک، بسته به نوع قرارداد اجاره و مرجع رسیدگی، می تواند از ۲ روز تا یک ماه کاری زمان ببرد. این فرآیند که برای بازپس گیری سریع ملک پس از پایان قرارداد اجاره یا تخلف مستأجر انجام می شود، در مقایسه با حکم تخلیه، سرعت بسیار بالاتری دارد.

موجران همواره با دغدغه عدم تخلیه ملک خود توسط مستأجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره یا نقض تعهدات، روبرو هستند. آگاهی از سازوکارهای قانونی و زمان بندی دقیق برای دریافت دستور تخلیه، نقش کلیدی در احقاق حقوق مالکان ایفا می کند. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و به روز، به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف فرآیند دستور تخلیه فوری، تفاوت های آن با حکم تخلیه، شرایط لازم، مراحل گام به گام و تأثیر قوانین جدید (مانند سامانه خودنویس) بر سرعت و سهولت این فرآیند می پردازد. هدف نهایی، ارائه اطلاعاتی دقیق و کاربردی به موجران است تا با اطمینان و کمترین پیچیدگی، ملک خود را بازپس گیرند.

۱. دستور تخلیه چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

در نظام حقوقی ایران، برای بازپس گیری ملک از مستأجر، دو مسیر قانونی اصلی وجود دارد: دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه. درک تفاوت های بنیادین این دو، برای موجران حائز اهمیت است؛ زیرا هر یک فرآیند، زمان بندی و شرایط خاص خود را دارند. انتخاب روش صحیح می تواند به طور چشمگیری بر سرعت و هزینه بازپس گیری ملک تأثیرگذار باشد.

۱.۱. تعریف دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری، همان طور که از نامش پیداست، فرآیندی تسریع شده برای تخلیه ملک است. این دستور در مواردی صادر می شود که رابطه استیجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد و شرایط شکلی خاصی رعایت شده باشد. ماهیت آن اداری یا غیرقضایی است و اغلب نیازی به تشکیل جلسه دادرسی و شنیدن دفاعیات مستأجر ندارد. مرجع صادرکننده این دستور می تواند شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) یا دفتر اسناد رسمی باشد. سرعت بالای این فرآیند، مزیت اصلی دستور تخلیه فوری محسوب می شود و به موجر امکان می دهد در کوتاه ترین زمان ممکن، ملک خود را بازپس گیرد.

۱.۲. تعریف حکم تخلیه

در مقابل دستور تخلیه، حکم تخلیه قرار دارد. این حکم از طریق یک فرآیند دادرسی کامل قضایی در دادگاه عمومی صادر می شود. هنگامی که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد – مثلاً قرارداد اجاره شفاهی باشد، فاقد امضای دو شاهد باشد، یا مربوط به قوانین قدیمی تر اجاره (پیش از سال ۱۳۷۶) باشد – موجر باید از طریق طرح دعوا (دادخواست) در دادگاه، اقدام به دریافت حکم تخلیه کند. فرآیند رسیدگی به حکم تخلیه شامل تشکیل جلسات دادرسی، ارائه دفاعیات توسط طرفین، و صدور رأی قطعی است که ممکن است چندین ماه تا بیش از یک سال به طول انجامد. پس از صدور حکم نیز، نیاز به دریافت اجراییه و طی کردن مراحل اجرای احکام است.

۱.۳. جدول مقایسه جامع دستور تخلیه و حکم تخلیه

جدول زیر به مقایسه دقیق تر این دو روش قانونی می پردازد و تفاوت های کلیدی آن ها را از جنبه های مختلف روشن می سازد:

معیار مقایسه	دستور تخلیه	حکم تخلیه
ماهیت	اداری/فوری	قضایی/دادرسی
زمان صدور	سریع (چند روز تا ۱ ماه)	طولانی تر (چند ماه تا بیش از یک سال)
هزینه	کمتر	بیشتر
نوع قرارداد	کتبی، دو شاهد، کد رهگیری (سامانه خودنویس) و سند رسمی (اجاره نامه های رسمی)	کتبی، شفاهی، بدون شاهد
مرجع صدور	شورای حل اختلاف / دفتر اسناد رسمی	دادگاه عمومی
نیاز به دادخواست	خیر (درخواست)	بله (دادخواست)
قابلیت اعتراض	خیر (توقیف عملیات اجرایی با شرایط خاص)	بله (تجدید نظر، فرجام خواهی)
نیاز به صدور اجراییه	خیر (مستقیماً به واحد اجرا)	بله
قابلیت اجرا	توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف / اداره ثبت	توسط واحد اجرای احکام دادگاه

۲. گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟ (پاسخ مستقیم و دقیق به سوال اصلی)

یکی از مهم ترین سؤالات موجران، مدت زمان تخلیه ملک از طریق دستور تخلیه است. پاسخ به این پرسش به عوامل متعددی بستگی دارد، اما به طور کلی می توان گفت که دستور تخلیه فوری، همان طور که از نامش پیداست، فرآیندی سریع تر نسبت به حکم تخلیه است.

۲.۱. عوامل مؤثر بر زمان صدور و اجرای دستور تخلیه

سرعت صدور و اجرای دستور تخلیه تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار می گیرد که در ادامه به آن ها اشاره می شود:

• نوع و کامل بودن قرارداد: قراردادهای اجاره رسمی یا قراردادهای ثبت شده در سامانه خودنویس با رعایت تمامی شرایط شکلی (امضای دو شاهد، کد رهگیری)، فرآیند سریع تری دارند.
• صلاحیت مرجع رسیدگی: شورای حل اختلاف عموماً سریع تر از دادگاه های عمومی عمل می کند. در مورد اسناد رسمی، مراجعه به اداره ثبت نیز می تواند سرعت بخش باشد.
• سرعت عمل مراجع قضایی و اجرایی: کارآمدی و حجم کاری واحد مربوطه در شورای حل اختلاف یا اداره ثبت، تأثیر مستقیمی بر زمان رسیدگی دارد.
• همکاری مستأجر: در صورتی که مستأجر پس از ابلاغ دستور، خود اقدام به تخلیه کند، زمان اجرا به حداقل می رسد.
• پیچیدگی پرونده: وجود اختلافات جانبی مانند مطالبه خسارت، عدم پرداخت اجاره بها، یا ادعای تمدید قرارداد توسط مستأجر، می تواند فرآیند را طولانی تر کند.
• استفاده از وکیل: وکیل متخصص با آگاهی از رویه های قضایی و تکمیل دقیق مدارک، می تواند به تسریع فرآیند کمک شایانی کند.

۲.۲. بازه های زمانی احتمالی در سناریوهای مختلف

با در نظر گرفتن عوامل فوق، بازه های زمانی تقریبی برای صدور و اجرای دستور تخلیه به شرح زیر است:

1. سریع ترین حالت (سند رسمی/خودنویس):
   • صدور دستور: از ۲ روز تا ۱ هفته (در صورت کامل بودن مدارک و عدم وجود پیچیدگی)
   • اجرا: ۳ تا ۱۰ روز پس از ابلاغ دستور به مستأجر (مهلت قانونی برای تخلیه)
2. حالت معمول (قرارداد عادی با شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶):
   • صدور دستور: از ۱ هفته تا ۱ ماه (نیاز به بررسی بیشتر توسط شورای حل اختلاف)
   • اجرا: ۷ تا ۱۰ روز پس از ابلاغ دستور به مستأجر
3. حالت پیچیده تر (نیاز به حکم تخلیه):
   • در مواردی که شرایط دستور تخلیه فوری فراهم نباشد و نیاز به طرح دعوا در دادگاه باشد، این فرآیند می تواند چندین ماه تا بیش از یک سال به طول انجامد. این شامل زمان رسیدگی در دادگاه بدوی، تجدیدنظر و سپس اجرای حکم می شود.

به طور کلی، اگر قرارداد اجاره به درستی و با رعایت تمامی ضوابط قانونی تنظیم شده باشد و شرایط صدور دستور تخلیه فوری فراهم باشد، موجر می تواند انتظار داشته باشد که فرآیند کامل از درخواست تا اجرای تخلیه، در بازه زمانی بین یک هفته تا یک ماه به سرانجام برسد.

۳. شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری

برای اینکه موجر بتواند از مزیت سرعت و سادگی دستور تخلیه فوری بهره مند شود، لازم است شرایط حقوقی مشخصی رعایت شده باشد. این شرایط عمدتاً حول محور نوع قرارداد اجاره و انقضای مدت آن می چرخند و بدون احراز آن ها، تنها راهکار باقی مانده، درخواست حکم تخلیه از دادگاه عمومی خواهد بود که زمان بر و پیچیده تر است.

۳.۱. قرارداد اجاره کتبی و معتبر

اولین و مهم ترین شرط، وجود یک قرارداد اجاره کتبی و معتبر است که طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد. جزئیات این شرط به شرح زیر است:

• تنظیم حداقل در دو نسخه: قرارداد باید در حداقل دو نسخه (یا بیشتر) تنظیم شده باشد تا هر یک از طرفین نسخه ای نزد خود داشته باشند.
• وجود امضای موجر و مستأجر: امضای هر دو طرف بر ذیل تمامی نسخ قرارداد الزامی است.
• قید دقیق مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ ودیعه: تمامی مشخصات مالی و زمانی قرارداد باید به وضوح و بدون ابهام ذکر شده باشد.
• اهمیت حضور دو شاهد معتبر: بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، برای قابلیت اجرایی شدن قرارداد به عنوان دستور تخلیه فوری، حضور و امضای دو شاهد که مورد اعتماد طرفین باشند، در ذیل قرارداد الزامی است. این شرط، از ارکان اصلی تمایز دستور تخلیه از حکم تخلیه است.

نکات جدید سامانه خودنویس برای دستور تخلیه

با تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها و اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶» و معرفی سامانه خودنویس، شرایط جدیدی برای قراردادهای اجاره نامه عادی (غیر رسمی) به منظور صدور دستور تخلیه فوری مطرح شده است:

• الزام ثبت قرارداد در سامانه خودنویس (برای اجاره نامه های تا ۲ سال): از تاریخ ۱۵/۰۳/۱۴۰۳ به بعد، برای اینکه قراردادهای اجاره عادی تا سقف دو سال مشمول دستور تخلیه فوری شوند، باید در سامانه خودنویس به صورت الکترونیکی ثبت شوند. این سامانه جایگزین سامانه ثبت معاملات و املاک کشور شده است.
• **امضای الکترونیکی شهود در سامانه: در این سامانه، شهود نیز باید به صورت الکترونیکی قرارداد را تأیید و امضا کنند.
• دریافت کد رهگیری (شناسه یکتا): پس از ثبت موفقیت آمیز در سامانه خودنویس، قرارداد دارای یک کد رهگیری یا شناسه یکتا می شود که اعتبار آن را تضمین می کند و امکان صدور دستور تخلیه فوری را فراهم می آورد.
• اجاره نامه های بیش از ۲ سال: بر اساس ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، قراردادهای اجاره ای که مدت آن ها بیش از دو سال است، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (نه سامانه خودنویس) ثبت شوند.

۳.۲. انقضای مدت اجاره

مهمترین شرط ماهوی برای درخواست دستور تخلیه فوری، انقضای مدت اجاره است. تا زمانی که مدت قانونی یا توافقی اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر حق درخواست تخلیه را ندارد. در صورتی که مستأجر در طول مدت قرارداد اقدام به تخلفی نماید (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا استفاده غیرمجاز از ملک)، موجر ابتدا باید اقدام به فسخ قانونی قرارداد کند و سپس از طریق دادگاه و درخواست حکم تخلیه، پیگیری نماید که فرآیندی متفاوت و طولانی تر است.

۳.۳. عدم وجود حق سرقفلی (در اماکن تجاری)

در مورد اماکن تجاری، شرط عدم وجود حق سرقفلی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. اگر مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد، قوانین مربوط به تخلیه بسیار متفاوت و پیچیده تر خواهند بود و عموماً امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود نخواهد داشت. در این موارد، موجر باید با طرح دعوا در دادگاه، شرایط قانونی برای فسخ قرارداد و تخلیه را فراهم آورد که معمولاً مستلزم پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستأجر است. قراردادهای اجاره اماکن تجاری که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و صراحتاً حق سرقفلی را سلب کرده اند، در صورت رعایت سایر شرایط، می توانند مشمول دستور تخلیه فوری شوند.

۴. مراحل گام به گام گرفتن دستور تخلیه فوری

فرآیند گرفتن دستور تخلیه فوری، با رعایت شرایط پیش گفته، شامل مراحل مشخصی است که موجران باید با دقت آن ها را طی کنند. آگاهی از این گام ها به تسریع و صحت روند کمک شایانی می کند.

۴.۱. آماده سازی مدارک لازم

قبل از هر اقدامی، موجر باید تمامی مدارک مورد نیاز را جمع آوری و آماده کند. نقص در مدارک می تواند موجب تأخیر و ارجاع پرونده شود. مدارک لازم عبارتند از:

• اصل و کپی قرارداد اجاره: این قرارداد باید دارای امضای موجر و مستأجر و امضای دو شاهد معتبر باشد. در مورد قراردادهای جدید، باید ثبت در سامانه خودنویس و دارای کد رهگیری باشد.
• سند مالکیت ملک: اصل و کپی سند مالکیت یا بنچاق، یا هر مدرکی که دال بر مالکیت موجر باشد.
• کارت ملی و مدارک هویتی موجر: برای احراز هویت درخواست کننده.
• فیش های واریزی اجاره بها (در صورت نیاز): در صورتی که دلیل درخواست تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها باشد و قرارداد به موجر حق فسخ داده باشد (که در این صورت به حکم تخلیه نیاز است) یا برای اثبات وضعیت مالی مستأجر.
• اظهارنامه (در موارد خاص): برای مواردی که نیاز به اعلام رسمی فسخ قرارداد قبل از موعد (به دلیل تخلف مستأجر) باشد، اظهارنامه ارسال شده به مستأجر ضمیمه مدارک می شود.
• مدارک اثبات خسارت (در صورت وجود): اگر موجر ادعای خسارت از سوی مستأجر دارد، مدارک مربوطه را می تواند ضمیمه کند؛ هرچند مطالبه خسارت فرآیندی جداگانه دارد.

۴.۲. مراجعه به مرجع صالح

پس از آماده سازی مدارک، موجر باید به مرجع قضایی یا ثبتی صالح مراجعه کند:

شورای حل اختلاف (دادگاه صلح)

این مرجع برای رسیدگی به قراردادهای اجاره عادی و رسمی (که شرایط ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ را دارند) صالح است. مراحل آن به این شرح است:

1. ثبت نام در سامانه ثنا: تمامی موجران و مستأجران برای پیگیری پرونده های قضایی باید در سامانه ثنا ثبت نام کرده باشند.
2. تنظیم درخواست (نه دادخواست) در دفاتر خدمات قضایی: موجر با در دست داشتن مدارک خود، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و فرم «درخواست دستور تخلیه» را تکمیل و ثبت می کند. نیازی به تنظیم دادخواست رسمی نیست.
3. ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک: پرونده از طریق دفاتر خدمات قضایی به شورای حل اختلاف حوزه ای که ملک در آن واقع شده است، ارجاع داده می شود.
4. بررسی مدارک و صدور دستور تخلیه: قاضی شورای حل اختلاف، مدارک را بررسی می کند. در صورت احراز شرایط قانونی (به ویژه انقضای مدت اجاره و کامل بودن قرارداد با امضای دو شاهد یا ثبت در خودنویس)، دستور تخلیه صادر می شود. معمولاً نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از مستأجر نیست.

دفتر اسناد رسمی

اگر قرارداد اجاره به صورت سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر می تواند مستقیماً به همان دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. در این حالت:

• درخواست صدور اجراییه تخلیه مطرح می شود.
• دفتر اسناد رسمی پس از بررسی، اجراییه را صادر کرده و برای اجرا به اداره ثبت محل ارسال می کند. این روش معمولاً از سریع ترین راه ها برای گرفتن دستور تخلیه است.

۴.۳. فرآیند اجرا پس از صدور دستور

پس از صدور دستور تخلیه (چه از شورای حل اختلاف چه از اداره ثبت)، نوبت به مرحله اجرا می رسد:

1. ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر: دستور تخلیه از طریق مأمور اجرا یا سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ می شود. معمولاً فرصت اولیه ۲۴ ساعت، سپس ۳ روز و نهایتاً ۷ تا ۱۰ روز به مستأجر داده می شود تا ملک را تخلیه کند.
2. واریز مبلغ ودیعه مستأجر به صندوق دادگستری: بر اساس قانون، موجر موظف است قبل از اجرای دستور تخلیه، مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر را به صندوق دادگستری واریز کند. این یک شرط الزامی برای اجرای تخلیه است، حتی اگر موجر ادعای خسارت از مستأجر داشته باشد (در این صورت می تواند همزمان با واریز، دعوای مطالبه خسارت را مطرح کند).
3. اجرای قهری با همکاری مأمور اجرایی و نیروی انتظامی: اگر مستأجر در مهلت مقرر اقدام به تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف (یا اداره ثبت در مورد اسناد رسمی)، درخواست اجرای قهری را مطرح کند. در این مرحله، با حضور مأمور اجرایی و در صورت نیاز، نیروی انتظامی، ملک تخلیه و به موجر تحویل داده می شود. در صورت عدم حضور مستأجر یا امتناع وی از تخلیه و وجود اثاثیه در ملک، دستور نگهداری اموال در انبار عمومی صادر خواهد شد.

۵. نکات مهم و سوالات رایج در مورد دستور تخلیه

فرآیند گرفتن دستور تخلیه، با وجود سادگی نسبی در مقایسه با حکم تخلیه، دارای جزئیات و نکات حقوقی مهمی است که آگاهی از آن ها برای موجران ضروری است.

۵.۱. هزینه گرفتن دستور تخلیه

هزینه های مربوط به دستور تخلیه در مقایسه با حکم تخلیه به مراتب کمتر است. این هزینه ها شامل موارد زیر می شود:

• هزینه های دادرسی: شامل ابطال تمبر و ثبت درخواست در دفاتر خدمات قضایی که در سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان برآورد می شود.
• هزینه های احتمالی وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه خواهد شد که بسته به توافق با وکیل متفاوت است.

این هزینه ها عمدتاً برای پوشش خدمات اداری و قضایی است و در مقایسه با هزینه های طولانی مدت یک دادرسی قضایی برای حکم تخلیه، بسیار مقرون به صرفه تلقی می شود.

۵.۲. نقش وکیل متخصص در فرآیند تخلیه

استفاده از وکیل متخصص در پرونده های تخلیه، گرچه اجباری نیست، اما می تواند مزایای قابل توجهی به همراه داشته باشد:

• سرعت: وکیل با آگاهی کامل از رویه های اداری و قضایی، می تواند فرآیند را تسریع کرده و از اتلاف وقت جلوگیری کند.
• دقت: تکمیل صحیح مدارک و فرم ها، از بروز خطاها و نیاز به ارجاع مجدد پرونده پیشگیری می کند.
• جلوگیری از خطاها و هزینه های اضافی: وکیل می تواند بهترین راهکار را با توجه به شرایط خاص پرونده انتخاب کرده و از انتخاب مسیرهای اشتباه و پرهزینه جلوگیری کند.
• مشاوره حقوقی: در صورت بروز هرگونه ابهام یا مشکل حقوقی در طول فرآیند، وکیل می تواند راهنمایی های لازم را ارائه دهد.

۵.۳. مهلت مستأجر برای تخلیه پس از صدور دستور

پس از صدور و ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر معمولاً یک مهلت ۷ تا ۱۰ روزه برای تخلیه ملک دارد. این مهلت توسط مأمور اجرا یا قاضی تعیین می شود. اما در شرایط خاص، مانند وقوع حوادث غیرمترقبه یا بیماری، دادورز اجرای احکام با ارجاع پرونده به قاضی صادرکننده دستور (قاضی دادگاه صلح) می تواند برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستأجر مهلت اضافی دهد. این تمدید مهلت صرفاً برای یک بار و در شرایط استثنائی است.

۵.۴. اگر مستأجر پس از صدور دستور تخلیه نرود چه باید کرد؟

در صورتی که مستأجر با وجود ابلاغ دستور تخلیه و اتمام مهلت قانونی، همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، موجر باید به واحد اجرای احکام (شورای حل اختلاف یا اداره ثبت) مراجعه کرده و درخواست اجرای قهری دستور تخلیه را مطرح نماید. در این مرحله، مأموران اجرای احکام با هماهنگی و در صورت لزوم، با حضور نیروی انتظامی، ملک را به صورت قهری تخلیه و به موجر تحویل خواهند داد. در این حین، اگر اثاثیه مستأجر در ملک باقی مانده باشد، دستور نگهداری آن ها در انبار عمومی صادر می شود.

۵.۵. تخلیه ملک تجاری و مغازه

تخلیه ملک تجاری شرایط خاص خود را دارد. اگر قرارداد اجاره مغازه پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و در آن حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستأجر داده نشده باشد، و یا مستأجر حق سرقفلی را پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند با رعایت شرایط قانونی، دستور تخلیه فوری را دریافت کند. اما اگر قرارداد مربوط به پیش از سال ۱۳۷۶ باشد یا مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، فرآیند تخلیه بسیار پیچیده تر بوده و معمولاً نیازمند طرح دعوا و پرداخت حقوق مستأجر است.

۵.۶. عدم پرداخت اجاره بها به عنوان دلیل تخلیه پیش از موعد

عدم پرداخت اجاره بها به تنهایی نمی تواند دلیلی برای دستور تخلیه فوری پیش از موعد باشد. در این موارد، موجر ابتدا باید با ارسال اظهارنامه، فسخ قرارداد را به مستأجر اعلام کند. اگر مستأجر پس از آن اقدام به تخلیه نکند، موجر باید با طرح دعوای فسخ قرارداد و درخواست حکم تخلیه به دادگاه عمومی مراجعه نماید. این فرآیند طولانی تر از دستور تخلیه فوری است. البته اگر در قرارداد اجاره صراحتاً قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها، قرارداد فسخ و ملک تخلیه شود، می توان فرآیند را تسریع کرد.

۵.۷. اگر موجر ودیعه را پرداخت نکند؟

واریز مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر به صندوق دادگستری، شرط اساسی برای اجرای دستور تخلیه است. اگر موجر از پرداخت ودیعه امتناع کند، مستأجر می تواند از «حق حبس» خود استفاده کرده و از تخلیه ملک خودداری نماید. در این شرایط، موجر نمی تواند اجرت المثل ایام تصرف (اجاره بهای پس از پایان قرارداد) را از مستأجر مطالبه کند. حتی اگر موجر ادعای خسارت یا بدهی (مانند قبوض یا شارژ ساختمان) از مستأجر داشته باشد، باز هم باید ابتدا ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کرده و سپس دعوای مطالبه خسارت خود را به صورت جداگانه مطرح کند و از دادگاه صلح بخواهد تا مبلغ ودیعه را تا تعیین تکلیف نهایی، به مستأجر تحویل ندهد.

۵.۸. چگونه می توان دستور تخلیه را متوقف کرد؟

از آنجا که دستور تخلیه ماهیت قضایی نداشته و حکم تلقی نمی شود، قابل اعتراض از طریق تجدیدنظر نیست. با این حال، مستأجر می تواند در شرایط خاص، اجرای آن را متوقف کند. این موارد شامل ادعای تمدید قرارداد اجاره، یا ادعای جعلی بودن قرارداد اجاره یا عدم احراز شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه است. در این صورت، مستأجر باید با طرح دعوای اثبات تمدید قرارداد یا ابطال دستور تخلیه در دادگاه عمومی حقوقی، درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند و دادگاه در صورت مدلل تشخیص دادن ادعای مستأجر و با اخذ تأمین مناسب (مانند ودیعه)، می تواند قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر نماید. این یک «دادرسی فوری» است که بدون نیاز به دادخواست و تشریفات معمول صورت می گیرد تا به فوریت به ادعای مستأجر رسیدگی شود.

۵.۹. تغییر مالکیت ملک در زمان اجاره

در صورتی که ملک در طول مدت اجاره به شخص دیگری فروخته شود و مالکیت آن تغییر کند، مالک جدید به عنوان «قائم مقام» مالک قبلی شناخته می شود. این به آن معناست که مالک جدید نیز می تواند در صورت انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، برای دریافت دستور تخلیه اقدام نماید. حقوق و تعهدات قرارداد اجاره به مالک جدید منتقل می شود و مستأجر نمی تواند به بهانه تغییر مالکیت از تخلیه ملک خودداری کند.

۵.۱۰. اگر مستأجر حضور نداشته باشد یا امتناع کند و وسایلش در ملک باشد؟

در هنگام اجرای دستور تخلیه، اگر مستأجر در محل حاضر نباشد یا از تخلیه امتناع کند و وسایلش در ملک باشد، مأمور اجرای احکام می تواند با حضور کلیدساز و نیروی انتظامی وارد ملک شده و اقدام به تخلیه کند. در این شرایط، دستور نگهداری اثاثیه در یک محل مناسب از سوی دادورز اجرای احکام صادر می شود. معمولاً اموال به یک انبار عمومی (با هزینه خود مستأجر) منتقل می شوند تا ملک به موجر تحویل داده شود.

۵.۱۱. تصرف توسط غیر از مستأجر

گاهی اوقات ممکن است در زمان اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخصی غیر از مستأجر اصلی باشد که دستور تخلیه علیه او صادر شده است. در این حالت، بر خلاف ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی که معمولاً اجرای حکم علیه متصرف غیر را ممنوع می کند، دستور تخلیه اجرا می شود، حتی اگر متصرف ادعای حقی نسبت به عین مستأجره داشته باشد. این یک استثنا در قوانین اجرای احکام است تا موجر بتواند سریعاً ملک خود را بازپس گیرد و متصرف می تواند ادعای حق خود را در یک دعوای جداگانه پیگیری کند.

نتیجه گیری

گرفتن دستور تخلیه چقدر زمان میبرد؟ این پرسشی است که با آگاهی از قوانین و فرآیندهای حقوقی، می توان به پاسخی روشن و امیدبخش برای موجران دست یافت. دستور تخلیه فوری ابزاری قدرتمند و سریع برای بازپس گیری ملک است، مشروط بر اینکه قرارداد اجاره با دقت و مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ (به ویژه با رعایت شرایط ماده ۲ آن) تنظیم شده باشد. ثبت قرارداد در سامانه خودنویس و حضور دو شاهد معتبر، از عوامل کلیدی در تسریع این فرآیند هستند.

همان طور که تشریح شد، بسته به نوع قرارداد (عادی با شرایط ماده ۲ یا رسمی/خودنویس)، فرآیند صدور دستور تخلیه می تواند از چند روز تا یک ماه به طول انجامد و اجرای آن نیز طی ۷ تا ۱۰ روز پس از ابلاغ صورت می گیرد. این سرعت، مزیت چشمگیر دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه است که می تواند ماه ها زمان بَر باشد. آگاهی از تفاوت های این دو و انتخاب مسیر صحیح حقوقی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

توصیه می شود موجران در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، تمامی نکات قانونی، به خصوص الزامات مربوط به سامانه خودنویس و امضای شهود را مد نظر قرار دهند. در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و تغییرات مداوم قوانین، مشورت با یک وکیل متخصص ملکی می تواند به موجران کمک کند تا با اطمینان و سرعت بیشتری، حقوق قانونی خود را پیگیری کرده و از بروز مشکلات و هزینه های اضافی جلوگیری نمایند.

سوالات متداول

سریعترین زمان برای گرفتن دستور تخلیه چقدر است؟

در سریعترین حالت، برای اجاره نامه های رسمی یا ثبت شده در سامانه خودنویس، صدور دستور تخلیه ممکن است ۲ روز تا ۱ هفته و اجرای آن نیز ۳ تا ۱۰ روز پس از ابلاغ زمان ببرد. در حالت معمول (قرارداد عادی با دو شاهد)، کل فرآیند از یک هفته تا یک ماه به طول می انجامد.

آیا برای گرفتن دستور تخلیه نیاز به وکیل است؟

نیاز به وکیل اجباری نیست، اما با توجه به پیچیدگی های حقوقی و برای تسریع و دقت در فرآیند، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص به شدت توصیه می شود. وکیل می تواند از بروز خطاها و اتلاف وقت جلوگیری کند.

تفاوت اصلی دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟

تفاوت اصلی در ماهیت، زمان و شرایط صدور آن هاست. دستور تخلیه ماهیت اداری و فوری دارد، در شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی صادر می شود و بسیار سریع تر است. حکم تخلیه ماهیت قضایی دارد، نیازمند دادرسی در دادگاه عمومی است و فرآیندی طولانی تر دارد.

اگر مستاجر ادعا کند قرارداد را تمدید کرده، دستور تخلیه متوقف می شود؟

مستأجر می تواند با طرح دعوای اثبات تمدید قرارداد در دادگاه عمومی و ارائه دلایل مدلل، درخواست توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه را مطرح کند. دادگاه در صورت تشخیص صحت ادعا و با اخذ تأمین مناسب، می تواند قرار توقیف صادر کند.

هزینه تقریبی گرفتن دستور تخلیه چقدر است؟

در سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، هزینه های دادرسی و ثبت درخواست دستور تخلیه فوری معمولاً بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است که این مبلغ شامل حق الوکاله وکیل نمی شود.

آیا دستور تخلیه برای مغازه هم صادر می شود؟

بله، اگر قرارداد اجاره مغازه پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و در آن حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستأجر داده نشده باشد، و یا مستأجر حق سرقفلی را پرداخت نکرده باشد، می توان برای آن دستور تخلیه فوری دریافت کرد.