قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر

قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر، سندی حقوقی است که به موجب آن، مستاجر فعلی، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه خود را به شخص دیگری منتقل می کند. این فرآیند دارای پیچیدگی های قانونی متعددی است که عدم آگاهی از آن ها می تواند به بروز مشکلات حقوقی و مالی برای طرفین منجر شود. درک صحیح این قرارداد، به ویژه از دیدگاه مستاجر، برای حفظ حقوق و جلوگیری از اختلافات آتی ضروری است.

انتقال حق سرقفلی از سوی مستاجر، یکی از مهم ترین و حساس ترین معاملات در حوزه املاک تجاری است. این عمل حقوقی، که ریشه های تاریخی و قانونی در نظام حقوقی ایران دارد، نیازمند دقت و آگاهی عمیق از جزئیات قانونی است. مستاجرانی که قصد صلح حق سرقفلی مغازه خود را دارند، باید با تمامی ابعاد حقوقی، شرایط تنظیم قرارداد، مدارک لازم، و پیامدهای احتمالی آشنا باشند تا بتوانند این انتقال را به شکلی صحیح و بدون دغدغه انجام دهند. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، تمامی جنبه های قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر را از منظر مستاجر مورد بررسی قرار می دهد و با ارائه نکات حقوقی کلیدی و یک نمونه فرم، به مخاطبان کمک می کند تا با اطمینان خاطر، این مسیر را طی کنند.

۱. حق سرقفلی مغازه از دیدگاه مستاجر: مفهوم و مبانی قانونی

پیش از ورود به جزئیات صلح نامه حق سرقفلی، ضروری است که مستاجر با مفهوم دقیق سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه آشنا شود. این دو اصطلاح گرچه در عرف گاهی به جای یکدیگر به کار می روند، اما از نظر حقوقی دارای تفاوت های اساسی هستند که بر نحوه انتقال و شرایط آن تأثیرگذارند.

تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تفاوت های کلیدی آن ها

سرقفلی: سرقفلی در معنای خاص حقوقی، مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره ملک تجاری از مستاجر دریافت می کند تا در ازای آن، حق تقدم در اجاره ملک و ادامه فعالیت در آن را به مستاجر واگذار کند. این حق، با توجه به موقعیت، شهرت، و مزایای خاص ملک ایجاد می شود. سرقفلی قبل از شروع فعالیت مستاجر و بدون ایجاد سابقه تجاری، وجود دارد و به ملک تعلق دارد، نه به مستاجر.

حق کسب و پیشه یا تجارت: این حق، برخلاف سرقفلی، در طول زمان و به واسطه فعالیت مستاجر در ملک تجاری، جلب مشتری، و اعتبار کسب شده، ایجاد می شود. حق کسب و پیشه مبلغی است که مستاجر در زمان تخلیه ملک (در صورت عدم تمایل به ادامه اجاره یا پایان مدت) می تواند از مالک یا مستاجر جدید دریافت کند. این حق به فعالیت مستاجر و شهرت تجاری او وابسته است و پس از مدتی فعالیت در ملک به وجود می آید. در واقع، این حق نوعی جبران خسارت برای مستاجر است که به دلیل تخلیه ملک، مشتریان و شهرت تجاری خود را از دست می دهد.

تفاوت های کلیدی:

• منشأ ایجاد: سرقفلی توسط مالک و قبل از اجاره، حق کسب و پیشه توسط مستاجر و در طول اجاره.
• صاحب حق: سرقفلی متعلق به مالک است که آن را واگذار می کند، حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر است.
• ماهیت: سرقفلی حق تقدم در اجاره و تصرف است، حق کسب و پیشه حق جبران زیان بابت از دست دادن مشتری و شهرت است.
• زمان ایجاد: سرقفلی ابتدای اجاره، حق کسب و پیشه پس از مدتی فعالیت.

چه کسانی دارای حق سرقفلی هستند؟ (توضیح انواع قراردادهای اجاره)

حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بسته به قانون حاکم بر قرارداد اجاره، شکل و ماهیت متفاوتی دارد. به طور کلی، دو دسته اصلی قرارداد اجاره تجاری در ایران وجود دارد:

1. قراردادهای اجاره منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ (تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶): در این نوع قراردادها، مستاجر پس از مدتی فعالیت در ملک تجاری، دارای حق کسب و پیشه و تجارت می شود. این حق به مستاجر اجازه می دهد در صورت تخلیه ملک، از مالک مطالبه وجهی به عنوان حق کسب و پیشه کند. همچنین، حق انتقال سرقفلی توسط مستاجر به دیگری با شرایط خاصی وجود دارد که عمدتاً نیازمند رضایت مالک یا حکم دادگاه است.
2. قراردادهای اجاره منعقده از سال ۱۳۷۶ به بعد (تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶): در این قانون، مفهوم حق کسب و پیشه به طور کلی از بین رفته است. سرقفلی صرفاً همان مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره از مستاجر دریافت می کند و مستاجر در پایان مدت اجاره یا فسخ قرارداد، تنها می تواند مبلغ سرقفلی پرداختی خود را به نرخ روز مطالبه کند. حق انتقال سرقفلی توسط مستاجر به دیگری در این قانون نیز نیازمند اذن مالک است، مگر اینکه در اجاره نامه چنین اجازه ای به مستاجر داده شده باشد.

چرا یک مستاجر به دنبال صلح حق سرقفلی است؟ (دلایل متداول و فواید آن)

دلایل متعددی می تواند مستاجر را به سمت صلح حق سرقفلی مغازه سوق دهد:

• تغییر شغل یا محل کسب: مستاجر ممکن است قصد تغییر فعالیت تجاری خود را داشته باشد یا به دلایلی بخواهد محل کسب خود را تغییر دهد.
• ناتوانی در ادامه فعالیت: مشکلات مالی، بیماری، یا مهاجرت می تواند مانع ادامه فعالیت مستاجر شود و او را مجبور به واگذاری سرقفلی کند.
• کسب منفعت مالی: حق سرقفلی، به خصوص در مناطق پررونق، ارزش مالی قابل توجهی دارد و مستاجر می تواند با صلح آن، مبلغ قابل توجهی به دست آورد.
• بازنشستگی: پس از سال ها فعالیت، مستاجر ممکن است تصمیم به بازنشستگی بگیرد و بخواهد حق خود را واگذار کند.
• عدم تمایل به ادامه اجاره: در برخی موارد، مستاجر به دلایل شخصی یا صنفی تمایلی به تمدید اجاره ندارد اما نمی خواهد حق خود را از دست بدهد.

۲. شرایط اساسی و الزامات قانونی برای صلح حق سرقفلی توسط مستاجر

صلح حق سرقفلی مغازه از سوی مستاجر، یک عمل حقوقی دقیق است که نیازمند رعایت شرایط و الزامات قانونی خاصی است. عدم رعایت این موارد می تواند قرارداد صلح را باطل یا غیرقابل اجرا کند و عواقب حقوقی ناخوشایندی برای مستاجر به دنبال داشته باشد.

رضایت کتبی مالک (موجر): حیاتی ترین شرط

یکی از مهم ترین و حیاتی ترین شرایط برای انتقال سرقفلی توسط مستاجر، کسب رضایت کتبی مالک در صلح سرقفلی مستاجر است. این شرط، به ویژه در قراردادهای اجاره تحت شمول قانون سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، اهمیت بسزایی دارد:

• قانون ۱۳۵۶: در این قانون، اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد، مستاجر می تواند با اجازه مالک سرقفلی را انتقال دهد. حتی اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز، این حق را منتقل کند. اما در هر صورت، رضایت مالک (به صورت مستقیم یا از طریق دادگاه) الزامی است.
• قانون ۱۳۷۶: در این قانون، رضایت مالک در صلح سرقفلی مستاجر کاملاً حیاتی است. اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر به مستاجر داده نشده باشد، او به هیچ عنوان نمی تواند بدون اجازه مالک سرقفلی را منتقل کند و در صورت اقدام بدون اجازه، مالک می تواند تقاضای تخلیه ملک را نماید و مستاجر حق هیچ گونه سرقفلی را نخواهد داشت.

نحوه اخذ رضایت: رضایت مالک می تواند به یکی از اشکال زیر باشد:

• از طریق دفترخانه: بهترین و معتبرترین روش، تنظیم رضایت نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی است.
• متمم قرارداد اجاره: در صورت توافق، می توان رضایت مالک را به صورت متمم به قرارداد اجاره اولیه اضافه کرد.
• سند جداگانه عادی: در صورت تنظیم سند عادی، باید دقت کرد که این سند از اعتبار کافی برخوردار باشد و حاوی امضا و اثر انگشت مالک و شهود معتبر باشد.

عدم رضایت مالک و عواقب آن

در صورتی که مالک رضایت به صلح حق سرقفلی ندهد و مستاجر بدون کسب رضایت اقدام به انتقال سرقفلی کند، عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک بسیار جدی خواهد بود:

• فسخ قرارداد اجاره: مالک می تواند با استناد به انتقال منافع مغازه با صلح نامه بدون اجازه او، قرارداد اجاره را فسخ و تقاضای تخلیه ملک را نماید.
• از دست دادن حق سرقفلی: در بسیاری از موارد، مستاجر حق دریافت هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی را نخواهد داشت و متحمل ضرر مالی خواهد شد.
• طرح دعوای حقوقی: مالک می تواند علیه مستاجر طرح دعوا کرده و خواستار خسارت شود.

راه حل های قانونی در صورت عدم رضایت مالک:
در مواردی که مالک بدون دلیل موجه از دادن رضایت امتناع می کند (به ویژه در قراردادهای قبل از ۱۳۷۶ که مستاجر دارای حق کسب و پیشه است)، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، مجوز انتقال منافع را اخذ کند. دادگاه با بررسی شرایط، در صورت احراز حقانیت مستاجر، به او اجازه صلح سرقفلی را خواهد داد.

اهلیت طرفین قرارداد صلح

هم مصالح (مستاجر فعلی) و هم متصالح (مستاجر جدید) باید دارای اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد باشند. این بدان معناست که هر دو نفر باید:

• بالغ باشند (به سن قانونی رسیده باشند).
• عاقل باشند (جنون نداشته باشند).
• رشید باشند (توانایی تشخیص نفع و ضرر مالی خود را داشته باشند).

در صورتی که هر یک از طرفین فاقد اهلیت باشد، قرارداد صلح نامه حق سرقفلی باطل خواهد بود.

معین و مشخص بودن مورد صلح و مشروع بودن جهت صلح

مورد صلح، یعنی حق سرقفلی مغازه، باید به طور دقیق و کامل در قرارداد صلح نامه سرقفلی مستاجر مشخص شود. این شامل:

• آدرس دقیق ملک (با جزئیات پلاک ثبتی و فرعی).
• متراژ مغازه.
• کاربری فعلی و مجاز ملک.
• تاریخ و شماره اجاره نامه اولیه که مبنای ایجاد حق سرقفلی بوده است.

همچنین، جهت صلح (هدف از انتقال سرقفلی) باید مشروع و قانونی باشد و مخالف با قوانین و نظم عمومی نباشد.

عدم وجود ممنوعیت انتقال در اجاره نامه اولیه

مستاجر باید قبل از هرگونه اقدام برای صلح سرقفلی، اجاره نامه اولیه خود را به دقت بررسی کند. برخی اجاره نامه ها حاوی بندی هستند که حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب می کنند. در این صورت، مستاجر بدون رضایت صریح و کتبی مالک، یا در برخی موارد حکم دادگاه، قادر به انتقال سرقفلی نخواهد بود. بررسی دقیق اجاره نامه برای این بند و سایر محدودیت ها، از بروز مشکلات جدی جلوگیری می کند.

کسب رضایت کتبی و صریح مالک، نه تنها یک الزام قانونی است، بلکه تضمین کننده اعتبار و پایداری قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر و جلوگیری از دعاوی آتی است.

۳. مراحل گام به گام تنظیم و نوشتن قرارداد صلح نامه حق سرقفلی (از دید مستاجر)

تنظیم قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه یک فرآیند حقوقی است که باید با دقت فراوان و رعایت تمامی جزئیات قانونی انجام شود. مستاجر (مصالح) باید با مراحل و اجزای این قرارداد آشنا باشد تا از حقوق خود محافظت کند.

روش های تنظیم: رسمی و عادی

قرارداد صلح نامه سرقفلی مستاجر می تواند به دو صورت تنظیم شود:

1. تنظیم در دفترخانه اسناد رسمی (سند رسمی):
   • مراحل اداری: طرفین (مصالح و متصالح) به همراه مدارک لازم به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کنند. دفتردار پس از بررسی مدارک و اطمینان از صحت آن ها، متن صلح نامه سرقفلی را تنظیم می کند.
   • مدارک لازم: شامل اجاره نامه اولیه، کارت ملی و شناسنامه طرفین، رضایت نامه کتبی مالک (در صورت وجود)، و سایر مدارک مرتبط.
   • مزایا: بالاترین اعتبار حقوقی را دارد، قابلیت استناد در محاکم قضایی به راحتی، و کاهش احتمال اختلافات آتی.
   • معایب: مستلزم پرداخت هزینه های دفتری (شامل حق التحریر و مالیات)، و زمان بر بودن فرآیند.
2. تنظیم به صورت سند عادی:
   • نکات کلیدی: این روش معمولاً سریع تر و کم هزینه تر است، اما ریسک های حقوقی بیشتری دارد. متن قرارداد باید توسط خود طرفین یا یک مشاور حقوقی مجرب تنظیم شود. دقت در نگارش تمامی بندها و شروط ضروری است.
   • اهمیت شهود: برای افزایش اعتبار سند عادی، حضور حداقل دو شاهد عاقل و بالغ که ذیل قرارداد را امضا کنند، بسیار توصیه می شود. شهود می توانند در صورت بروز اختلاف، به عنوان گواهی در دادگاه حاضر شوند.
   • مزایا: سرعت بیشتر در تنظیم، هزینه کمتر.
   • معایب: اعتبار حقوقی پایین تر نسبت به سند رسمی، احتمال بروز اختلافات و انکار در آینده، و نیاز به اثبات اصالت سند در دادگاه.

اجزای اصلی قرارداد صلح نامه (با تمرکز بر دیدگاه مستاجر)

یک نمونه صلح نامه سرقفلی مستاجر باید شامل بخش های زیر باشد:

• عنوان دقیق قرارداد: باید به صراحت ماهیت قرارداد را بیان کند، مانند: قرارداد صلح نامه حق سرقفلی و کسب و پیشه مغازه.
• مشخصات کامل طرفین:
  • مصالح (مستاجر فعلی): نام، نام خانوادگی، کدملی، شماره شناسنامه، آدرس کامل، کد پستی، و شماره تلفن.
  • متصالح (مستاجر جدید): همین اطلاعات برای شخصی که حق سرقفلی به او منتقل می شود.
  • مشخصات مالک (موجر): در صورت حضور یا رضایت کتبی او، اطلاعات کامل مالک نیز باید ذکر شود.
• موضوع صلح: شرح دقیق و کامل حق مورد صلح شامل:
  • مشخصات کامل مغازه (آدرس، پلاک ثبتی، کاربری، متراژ).
  • اشاره به تاریخ و شماره اجاره نامه ی اصلی که حق سرقفلی را ایجاد کرده است.
  • تأکید بر انتقال منافع مغازه با صلح نامه و کلیه حقوق ناشی از سرقفلی.
• مبلغ صلح (مال الصلح) و نحوه پرداخت:
  • تعیین دقیق میزان وجهی که متصالح بابت صلح سرقفلی به مصالح می پردازد.
  • توضیح زمان بندی و نحوه پرداخت (مثلاً نقداً، از طریق چک بانکی، یا اقساطی).
  • تعیین تکلیف پرداخت مالیات نقل و انتقال و هزینه های دفتری.
• شروط ضمن عقد: این بخش حیاتی ترین قسمت قرارداد است که تعهدات و مسئولیت های هر یک از طرفین را مشخص می کند.
  • تعهدات مستاجر فعلی (مصالح):
  • تضمین عدم بدهی ملک تا زمان تحویل (قبوض آب، برق، گاز، تلفن، عوارض شهرداری، مالیات).
  • تعهد به تحویل مغازه در وضعیت مناسب و خالی از هرگونه اشغال.
  • تعهد به انتقال حقوق سرقفلی به متصالح.
  • تعهدات مستاجر جدید (متصالح):
  • پذیرش تمامی شرایط و تعهدات اجاره نامه اصلی (قرارداد با مالک).
  • تعهد به پرداخت اجاره بها از تاریخ انتقال سرقفلی.
  • رعایت کلیه قوانین و مقررات مربوط به ملک تجاری.
  • تکلیف ودیعه اولیه: مشخص کردن اینکه ودیعه اولیه (در صورت وجود) به مستاجر فعلی بازگردانده می شود یا به مستاجر جدید منتقل می گردد.
  • مسئولیت ها نسبت به مالک: در صورت حضور مالک و تایید صلح نامه، تعهدات و مسئولیت های جدید نسبت به او.
  • حق فسخ: تعیین شرایطی که در آن هر یک از طرفین یا هر دو، حق فسخ قرارداد را خواهند داشت (مثلاً در صورت عدم پرداخت به موقع مال الصلح).
• اسقاط کافه خیارات: این بند به معنای چشم پوشی طرفین از تمامی اختیارات قانونی فسخ قرارداد (مانند خیار غبن، عیب، تدلیس و …) است. این بخش برای پایداری قرارداد مهم است و باید با آگاهی کامل امضا شود.
• امضا و اثر انگشت: قرارداد باید توسط تمامی طرفین (مصالح، متصالح، مالک در صورت تایید) و حداقل دو شاهد عاقل و بالغ امضا و اثر انگشت شود.
• تاریخ دقیق تنظیم قرارداد.

۴. مدارک لازم برای تنظیم قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر

برای تنظیم یک قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه معتبر و بدون نقص، جمع آوری مدارک مورد نیاز، گامی اساسی است. مستاجر باید اطمینان حاصل کند که تمامی این اسناد آماده و قابل ارائه هستند تا فرآیند به سهولت طی شود.

1. اجاره نامه اولیه (مبنای حق سرقفلی):

   اصلی ترین مدرک، همان قرارداد اجاره ای است که به موجب آن، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد شده است. این شامل هرگونه تمدیدیه یا متمم های بعدی نیز می شود که شرایط اجاره را تغییر داده اند.

2. تصویر کارت ملی و شناسنامه طرفین:

   اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه مصالح (مستاجر فعلی) و متصالح (مستاجر جدید). در صورت لزوم، تصویر کارت ملی و شناسنامه مالک (موجر) نیز باید موجود باشد.

3. رضایت نامه کتبی و رسمی مالک:

   در صورتی که انتقال سرقفلی توسط مستاجر نیازمند اجازه مالک باشد، رضایت نامه کتبی و رسمی مالک، که ترجیحاً در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، از ضروریات است.

4. مدارک تسویه حساب قبوض و عوارض:

   قبوض آب، برق، گاز، تلفن مربوط به ملک تا تاریخ صلح سرقفلی باید تسویه شده و مدارک پرداخت آن ها ارائه شود. همچنین، گواهی تسویه عوارض شهرداری مربوط به ملک تجاری نیز لازم است.

5. گواهی عدم بدهی مالیاتی:

   به ویژه برای مشاغل و اصنافی که مشمول مالیات هستند، گواهی عدم بدهی مالیاتی می تواند در فرآیند انتقال سرقفلی مورد نیاز باشد.

6. پایان کار ساختمان و سند مالکیت:

   برای بررسی دقیق مشخصات ملک، کاربری آن، و حدود اربعه، ممکن است نیاز به کپی پایان کار ساختمان و سند مالکیت ملک باشد.

۵. نکات حقوقی حیاتی و موارد احتیاطی برای مستاجران (مصالح) در صلح سرقفلی

قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر، می تواند مزایای مالی قابل توجهی برای مستاجر داشته باشد، اما عدم آگاهی از نکات حقوقی و موارد احتیاطی می تواند منجر به ضررهای جبران ناپذیر شود. در اینجا به برخی از مهم ترین نکات حقوقی صلح سرقفلی برای مستاجر اشاره می شود:

بررسی دقیق اجاره نامه اولیه: حق انتقال به غیر

پیش از هر اقدامی، مستاجر باید اجاره نامه اصلی خود را با دقت بررسی کند. به خصوص به بندی که به حق انتقال به غیر (واگذاری ملک به شخص ثالث) می پردازد، توجه ویژه داشته باشید. اگر این حق از شما سلب شده باشد، انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک یا حکم دادگاه، ممکن نیست و با عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک روبرو خواهید شد. تفاوت های اجاره نامه های 1356 و 1376 در این زمینه حیاتی است و مستاجر باید از قانون حاکم بر قرارداد خود آگاه باشد.

اهمیت کسب رضایت مالک و عواقب حقوقی جدی

همانطور که قبلاً ذکر شد، اهمیت کسب رضایت مالک در صلح سرقفلی غیرقابل انکار است. انتقال سرقفلی بدون اذن مالک می تواند به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مغازه منجر شود، بدون اینکه مستاجر حق مطالبه هیچ گونه سرقفلی را داشته باشد. این یکی از جدی ترین هشدارهای حقوقی صلح سرقفلی برای مستاجر است.

مالیات نقل و انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی مشمول مالیات نقل و انتقال است. مستاجر باید از مسئولیت پرداخت و نحوه محاسبه این مالیات آگاه باشد. معمولاً بخشی از این هزینه بر عهده انتقال دهنده (مصالح) و بخشی بر عهده انتقال گیرنده (متصالح) است و در دفترخانه مشخص می شود. عدم پرداخت مالیات می تواند منجر به مشکلات قانونی و جرایم مالیاتی شود.

تکلیف ودیعه و اجاره بهای معوقه

قبل از تنظیم صلح نامه سرقفلی، مستاجر فعلی باید اطمینان حاصل کند که تمامی اجاره بهای معوقه و بدهی های مربوط به قبوض و عوارض را تسویه کرده است. همچنین، تکلیف ودیعه یا پول پیش که در ابتدای اجاره به مالک پرداخت شده، باید در قرارداد صلح به وضوح مشخص شود؛ آیا این ودیعه به مستاجر فعلی بازگردانده می شود یا به مستاجر جدید منتقل می گردد.

ضمانت کشف فساد

بند ضمانت کشف فساد در قرارداد صلح نامه به این معناست که مستاجر فعلی (مصالح) تضمین می کند که حق سرقفلی را به صورت قانونی و بدون هیچگونه مشکل یا ادعای شخص ثالثی منتقل می کند. اگر پس از صلح سرقفلی مشخص شود که حق سرقفلی دارای مشکل حقوقی بوده یا مصالح اهلیت انتقال آن را نداشته، او مسئول جبران خسارات متصالح خواهد بود.

صلح عمری سرقفلی

صلح عمری سرقفلی نوعی از قرارداد صلح است که در آن، حق سرقفلی برای مدت عمر مصالح (مستاجر فعلی) یا متصالح (مستاجر جدید) یا شخص ثالث، به دیگری منتقل می شود. در این نوع صلح، مستاجر (مصالح) باید به نکات خاصی توجه کند، از جمله تعیین دقیق مدت و شرایط استفاده از حق سرقفلی در طول حیات شخص مورد نظر و وضعیت آن پس از فوت.

مشاوره با وکیل متخصص

با توجه به پیچیدگی های قوانین مربوط به سرقفلی و اهمیت مالی این نوع معاملات، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها، قبل از هرگونه اقدام، اکیداً توصیه می شود. یک وکیل می تواند اجاره نامه اولیه را بررسی کند، شرایط قانونی را توضیح دهد، نمونه صلح نامه سرقفلی را تنظیم یا بازبینی کند و از حقوق مستاجر به بهترین شکل دفاع نماید.

۶. نمونه قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر

در این بخش، یک نمونه قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر ارائه می شود. این نمونه به شما کمک می کند تا با ساختار و محتوای یک قرارداد استاندارد آشنا شوید. توجه داشته باشید که این صرفاً یک نمونه است و باید توسط یک حقوقدان یا وکیل، متناسب با شرایط خاص شما تنظیم و تکمیل گردد.

نمونه قرارداد صلح نامه حق سرقفلی و کسب و پیشه مغازه

ماده ۱: طرفین قرارداد

1. مصالح (مستاجر فعلی):

   آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی/نام شرکت]

   فرزند/به شماره ثبت: [نام پدر/شماره ثبت شرکت]

   شماره شناسنامه/کد ملی/شناسه ملی: [شماره]

   صادره از: [محل صدور شناسنامه/مرجع ثبت شرکت]

   متولد سال: [سال تولد]

   نشانی کامل: [آدرس دقیق محل سکونت/دفتر مرکزی]

   تلفن ثابت: [شماره تلفن]

   تلفن همراه: [شماره تلفن]

2. متصالح (مستاجر جدید):

   آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی/نام شرکت]

   فرزند/به شماره ثبت: [نام پدر/شماره ثبت شرکت]

   شماره شناسنامه/کد ملی/شناسه ملی: [شماره]

   صادره از: [محل صدور شناسنامه/مرجع ثبت شرکت]

   متولد سال: [سال تولد]

   نشانی کامل: [آدرس دقیق محل سکونت/دفتر مرکزی]

   تلفن ثابت: [شماره تلفن]

   تلفن همراه: [شماره تلفن]

3. مالک (موجر) – در صورت رضایت و حضور:

   آقای/خانم/شرکت: [نام و نام خانوادگی/نام شرکت]

   کد ملی/شناسه ملی: [شماره]

   نشانی کامل: [آدرس دقیق محل سکونت/دفتر مرکزی]

   تلفن ثابت: [شماره تلفن]

   تلفن همراه: [شماره تلفن]

ماده ۲: موضوع قرارداد (مورد صلح)

موضوع این قرارداد صلح نامه، صلح و واگذاری کلیه حقوق عینی، فرضی و متصوره مصالح (مستاجر فعلی) نسبت به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک باب مغازه/واحد تجاری به مشخصات ذیل می باشد:

• نوع ملک: مغازه/واحد تجاری
• کاربری: [مثال: پوشاک، رستوران، آرایشگاه و…]
• مساحت: [متراژ] متر مربع
• نشانی دقیق: [خیابان، کوچه، پلاک، طبقه]
• پلاک ثبتی: [شماره اصلی و فرعی] بخش [شماره] [شهر]
• شماره و تاریخ اجاره نامه مبنای حق سرقفلی: [شماره سند اجاره/عادی] مورخ [تاریخ] بین [نام موجر] و [نام مستاجر اول]
• با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن که به موجب این سند به متصالح صلح و واگذار می گردد، به نحوی که با وقوع این صلح، هیچگونه حق و ادعایی در مورد صلح برای مصالح باقی نمانده و متصالح از هر حیث قائم مقام قانونی مصالح در استفاده از مورد صلح و مزایای قانونی آن می باشد.

ماده ۳: مبلغ صلح (مال الصلح) و نحوه پرداخت

مبلغ صلح بابت انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه مغازه مذکور، به قرار [عدد] ([به حروف] ریال) تعیین و مورد توافق طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل توسط متصالح به مصالح پرداخت می گردد:

1. مبلغ [عدد] ریال نقداً/طی چک بانکی شماره [شماره چک] عهده بانک [نام بانک] شعبه [نام شعبه] در تاریخ [تاریخ] به مصالح پرداخت گردید و مصالح اقرار به دریافت آن نمود.
2. مابقی مبلغ [عدد] ریال طی [تعداد] فقره چک/به صورت اقساط ماهانه/در تاریخ [تاریخ مشخص] به شرح ذیل به مصالح پرداخت خواهد شد:

   [جزئیات کامل چک ها یا اقساط، شامل شماره، تاریخ سررسید، مبلغ، نام بانک و شعبه]

3. در صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط/چک ها در موعد مقرر، مصالح حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده ۴: شروط و تعهدات مصالح (مستاجر فعلی)

1. مصالح اقرار و اعلام می دارد که دارای حق سرقفلی و کسب و پیشه در ملک موضوع قرارداد بوده و هیچگونه مانع قانونی برای صلح و انتقال آن به متصالح ندارد.
2. مصالح تضمین می نماید که کلیه قبوض (آب، برق، گاز، تلفن) و عوارض شهرداری مربوط به ملک تا تاریخ امضای این قرارداد را تسویه نموده و رسیدهای مربوطه را به متصالح ارائه دهد. مسئولیت هرگونه بدهی قبل از این تاریخ بر عهده مصالح است.
3. مصالح متعهد می گردد ملک را در تاریخ [تاریخ تحویل] در وضعیت موجود و تخلیه کامل از هرگونه اشیاء و مستأجر فرعی، به متصالح تحویل نماید.
4. مصالح متعهد می گردد کلیه مدارک و اسناد مربوط به حق سرقفلی و اجاره نامه اولیه را به متصالح تحویل دهد.
5. مصالح ضامن کشف فساد شرعی و قانونی در مورد صلح تا [مدت زمان، مثال: ده سال شمسی] گردید.

ماده ۵: شروط و تعهدات متصالح (مستاجر جدید)

1. متصالح با آگاهی کامل از مفاد اجاره نامه اولیه و وضعیت فعلی ملک، حق سرقفلی را با تمامی شرایط و تعهدات آن پذیرفته و متعهد به رعایت آن ها می گردد.
2. متصالح متعهد می گردد از تاریخ [تاریخ صلح] تمامی اجاره بها و هزینه های جاری ملک را مطابق با شرایط اجاره نامه اصلی به مالک بپردازد.
3. متصالح اقرار به تصرف مورد صلح نمود و از تاریخ تحویل، مسئولیت کامل حفظ و نگهداری ملک و رعایت قوانین و مقررات مربوط به آن را بر عهده می گیرد.

ماده ۶: تکلیف ودیعه و اجاره بهای معوقه

تکلیف ودیعه اولیه (پول پیش) که توسط مصالح به مالک پرداخت شده است، به شرح ذیل تعیین می شود:

• [انتخاب یکی از گزینه ها]:
  • ودیعه توسط مالک به مصالح عودت داده شده است.
  • ودیعه به متصالح منتقل شده و متصالح از این پس، طلبکار ودیعه از مالک خواهد بود.
  • مبلغ [عدد] ریال از ودیعه توسط مالک به مصالح عودت و مابقی [عدد] ریال به متصالح منتقل گردید.
• مصالح اعلام می دارد که هیچگونه اجاره بهای معوقه ای بابت ملک موضوع قرارداد تا تاریخ [تاریخ] ندارد و مسئولیت هرگونه بدهی قبل از این تاریخ بر عهده اوست.

ماده ۷: اسقاط خیارات

طرفین (مصالح و متصالح) ضمن العقد و با آگاهی کامل از مفاد این قرارداد، کافه خیارات خصوصاً خیار غبن ولو فاحش و افحش را از خود اسقاط نمودند و حق هرگونه ادعایی را در این خصوص از خود سلب و ساقط کردند.

ماده ۸: فسخ قرارداد

1. در صورت عدم ایفای تعهدات اساسی از سوی هر یک از طرفین، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. (مثال: عدم پرداخت مال الصلح در موعد مقرر، عدم تحویل ملک در تاریخ مقرر).
2. طرفی که موجب فسخ قرارداد شده است، موظف به جبران کلیه خسارات وارده به طرف دیگر خواهد بود.

ماده ۹: نسخ و اعتبار قرارداد

این قرارداد در [تعداد] ماده و [تعداد] نسخه متحدالمتن تنظیم و امضاء گردید که هر یک از نسخ دارای اعتبار واحد می باشند.

محل امضا و اثر انگشت مصالح

محل امضا و اثر انگشت متصالح

محل امضا و اثر انگشت مالک (در صورت تایید)

محل امضا و اثر انگشت شاهد ۱: نام و نام خانوادگی، کدملی، آدرس

محل امضا و اثر انگشت شاهد ۲: نام و نام خانوادگی، کدملی، آدرس

تاریخ: [تاریخ کامل] (مثال: روز / ماه / سال)

۷. سوالات متداول

آیا می توان حق سرقفلی را بدون رضایت مالک به دیگری صلح کرد؟

خیر، انتقال حق سرقفلی بدون رضایت مالک به طور کلی امکان پذیر نیست و در صورت انجام چنین کاری، مستاجر با عواقب حقوقی جدی مواجه خواهد شد. در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶، اگر حق انتقال به غیر در اجاره نامه ذکر نشده باشد، انتقال بدون رضایت مالک موجب فسخ اجاره و تخلیه ملک بدون دریافت سرقفلی می شود. در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ (مشمول قانون ۱۳۵۶)، مستاجر در صورت سلب حق انتقال به غیر در قرارداد، می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز از آن، حق خود را به دیگری انتقال دهد، اما این نیز نوعی رضایت (قضایی) محسوب می شود. بنابراین، رضایت مالک (مستقیم یا از طریق دادگاه) همواره شرط اصلی است.

چه مدت پس از صلح سرقفلی، مستاجر جدید باید اجاره نامه را به نام خود کند؟

به محض انتقال حق سرقفلی و تنظیم صلح نامه، مستاجر جدید (متصالح) باید در اسرع وقت اقدام به تنظیم اجاره نامه جدید با مالک یا تغییر نام در اجاره نامه موجود با رضایت مالک کند. گرچه قانون مهلت مشخصی را تعیین نکرده، اما تأخیر در این امر می تواند منجر به مشکلات حقوقی شود و از نظر قانونی، مالک جدید باید از همان تاریخ صلح سرقفلی به عنوان مستاجر رسمی شناخته شود و تعهدات اجاره را بر عهده گیرد.

در صورت فوت مستاجر، تکلیف حق سرقفلی او چه می شود؟ آیا ورثه می توانند آن را صلح کنند؟

در صورت فوت مستاجر، حق سرقفلی (یا حق کسب و پیشه) به ورثه او منتقل می شود. ورثه متوفی می توانند با توافق یکدیگر و با رعایت قوانین ارث، نسبت به صلح و انتقال این حق به شخص ثالث اقدام کنند. برای این منظور، نیاز به گواهی حصر وراثت و رضایت تمامی ورثه (یا وکیل قانونی آن ها) خواهد بود. همچنین، رضایت مالک برای انتقال نیز در این حالت نیز ضروری است.

تفاوت بین صلح حق سرقفلی و اجاره مجدد از نظر مستاجر چیست؟

صلح حق سرقفلی به معنای انتقال دائمی حقوق مستاجر (ناشی از سرقفلی یا کسب و پیشه) به شخص دیگر است که با دریافت مبلغی صورت می گیرد و مستاجر فعلی دیگر هیچ حقی بر ملک ندارد. اما اجاره مجدد (یا به اصطلاح اجاره به غیر) به معنای این است که مستاجر فعلی، ملک را برای مدت مشخصی به شخص دیگری اجاره دهد. در این حالت، مستاجر اولیه همچنان مسئول در برابر مالک اصلی است و رابطه حقوقی او با ملک و مالک قطع نمی شود، فقط منافع ملک را برای مدتی به دیگری واگذار کرده است. تفاوت اصلی در دائمی بودن انتقال حق (صلح) در مقابل موقتی بودن انتقال منافع (اجاره مجدد) است.

هزینه های تنظیم و انتقال صلح نامه سرقفلی بر عهده کیست؟

هزینه های تنظیم و انتقال صلح نامه سرقفلی معمولاً شامل حق التحریر دفترخانه، مالیات نقل و انتقال، و سایر هزینه های اداری است. مسئولیت پرداخت این هزینه ها بسته به توافق طرفین (مصالح و متصالح) در قرارداد صلح نامه تعیین می شود. در غیاب توافق صریح، عرفاً هزینه ها بین طرفین تقسیم می شود، اما مالیات نقل و انتقال معمولاً بر عهده انتقال دهنده (مصالح) است. تعیین دقیق این موارد در شروط ضمن عقد اهمیت زیادی دارد.

اگر مالک جدید مغازه، رضایت به صلح سرقفلی ندهد، چه باید کرد؟

اگر مالک جدید مغازه (مثلاً کسی که ملک را از مالک قبلی خریده است) رضایت به صلح سرقفلی ندهد، وضعیت مشابه با عدم رضایت مالک اولیه است. مستاجر باید ابتدا اجاره نامه خود را بررسی کند. اگر حق انتقال به غیر را ندارد، عواقب انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک را باید در نظر بگیرد. در برخی موارد (به ویژه در قراردادهای قبل از ۱۳۷۶)، مستاجر می تواند برای اخذ مجوز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند. این فرآیند ممکن است زمان بر باشد و نیاز به مشاوره حقوقی دارد.

آیا امکان صلح بخشی از سرقفلی وجود دارد؟

بله، صلح بخشی از سرقفلی از نظر حقوقی امکان پذیر است، اما این امر پیچیدگی های بیشتری دارد. به عنوان مثال، ممکن است مستاجر بخواهد فقط بخشی از مغازه را واگذار کند یا حق سرقفلی را به صورت مشاع به چند نفر صلح کند. در این صورت، باید تمامی جزئیات و حدود و ثغور این صلح جزئی به دقت در قرارداد صلح نامه قید شود تا از بروز ابهامات و اختلافات در آینده جلوگیری شود. کسب رضایت مالک و بررسی دقیق پیامدهای حقوقی در این حالت نیز بسیار حیاتی است.

نتیجه گیری

حق سرقفلی مغازه، یکی از مهم ترین دارایی های معنوی و مالی برای بسیاری از مستاجران است و قرارداد صلح نامه حق سرقفلی مغازه از طرف مستاجر، ابزاری قانونی برای واگذاری این حق محسوب می شود. همانطور که در این راهنمای جامع بررسی شد، موفقیت در این فرآیند، مستلزم آگاهی کامل از مفاهیم حقوقی، رعایت دقیق شرایط اساسی قرارداد، و هوشیاری نسبت به نکات حقوقی حیاتی و موارد احتیاطی است. از اهمیت کسب رضایت کتبی مالک و بررسی دقیق اجاره نامه اولیه گرفته تا انتخاب روش صحیح تنظیم قرارداد و آگاهی از مالیات نقل و انتقال سرقفلی، هر مرحله نیازمند دقت و توجه است. به کارگیری یک نمونه قرارداد صلح نامه استاندارد می تواند راهگشا باشد، اما هرگز جایگزین مشاوره با وکیل متخصص نخواهد بود.

در نهایت، برای مستاجرانی که قصد صلح حق سرقفلی مغازه خود را دارند، توصیه اکید می شود که با دانش و آمادگی کامل قدم بردارند و از تمامی ابزارهای حقوقی موجود برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از بروز هرگونه چالش آتی استفاده کنند. این امر نه تنها به امنیت معامله می انجامد، بلکه موجب آرامش خاطر در مواجهه با پیچیدگی های دنیای حقوقی املاک تجاری خواهد شد.