نمونه دادخواست دستور فروش ملک | متن کامل و نکات حقوقی
نمونه دادخواست دستور فروش
هنگامی که مالکین یک ملک مشاع بر سر نحوه استفاده یا فروش آن به توافق نرسند و امکان افراز (جداسازی) فیزیکی ملک نیز وجود نداشته باشد، راهکار قانونی برای حل این مشکل، ارائه نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع به مراجع قضایی است. این اقدام حقوقی، راهی برای خاتمه دادن به وضعیت اشاعه و تقسیم عادلانه ارزش ملک بین شرکا محسوب می شود.
مالکیت مشاع، حالتی است که دو یا چند نفر در جزء جزء یک مال، شریک باشند. این نوع مالکیت، به ویژه در املاک و مستغلات، می تواند چالش بربرانگیز باشد، به خصوص زمانی که شرکا نتوانند بر مدیریت یا فروش مال توافق کنند. در چنین شرایطی، قانون گذار راه حل هایی را پیش بینی کرده است که دستور فروش ملک مشاع یکی از مهم ترین آن هاست. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد حقوقی و عملی این فرآیند می پردازد تا مالکین، وکلا و دانشجویان حقوق بتوانند درک جامعی از نحوه تنظیم دادخواست، مدارک مورد نیاز و مراحل قانونی آن به دست آورند. هدف این راهنمای جامع، توانمندسازی شما برای پیمودن مسیر حقوقی مربوط به فروش ملک مشاع و دفاع از حقوق خود در این زمینه است.
فهرست مطالب
- دستور فروش ملک مشاع چیست و چه زمانی کاربرد دارد؟
- گام اول: فرآیند افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک
- تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع: راهنمای جامع
- نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع
- روند رسیدگی به درخواست دستور فروش در دادگاه
- نکات حقوقی تکمیلی درباره دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع چیست و چه زمانی کاربرد دارد؟
مالکیت مشاع به وضعیتی اطلاق می شود که چند نفر به طور همزمان و مشترک، مالک یک مال غیرمنقول مانند زمین یا آپارتمان باشند و سهم هر یک از آن ها در تمام اجزای آن مال پراکنده باشد. به عبارت دیگر، هیچ یک از شرکا نمی توانند ادعا کنند که قسمت خاصی از ملک منحصراً به او تعلق دارد، بلکه همه در ذره ذره آن شریک هستند. این وضعیت به دلایل مختلفی از جمله ارث، خرید مشترک، یا مشارکت در ساخت ایجاد می شود.
در بسیاری از موارد، مالکین مشاع با چالش هایی در خصوص نحوه اداره، استفاده، یا فروش ملک مواجه می شوند. اگر شرکا نتوانند به توافق مشترکی دست یابند، یا اگر ملک به دلیل ماهیت یا ابعاد آن قابل تقسیم فیزیکی (افراز) نباشد، بن بست حقوقی ایجاد می شود که نیازمند راهکاری قانونی است. در چنین شرایطی، دستور فروش ملک مشاع به عنوان یک ابزار حقوقی برای خروج از حالت اشاعه و تبدیل مال به وجه نقد مطرح می گردد.
تفاوت دستور فروش با دعوای افراز و تقسیم ترکه
برای درک بهتر مفهوم دستور فروش، تمایز آن با دو اصطلاح حقوقی مرتبط، یعنی افراز و تقسیم ترکه، حائز اهمیت است:
- افراز ملک مشاع: افراز به معنای تقسیم ملک مشاع به قطعات متعدد و مجزا به تناسب سهم هر یک از مالکین است، به طوری که هر شریک مالکیت انحصاری بر سهم خود پیدا کند. فرآیند افراز ابتدا در اداره ثبت اسناد و املاک و در صورت وجود شرایط خاص، در دادگاه صورت می گیرد. اگر ملک قابل افراز نباشد (مثلاً به دلیل کوچک بودن متراژ یا ماهیت ملک)، واحد ثبتی یا دادگاه تصمیم به غیرقابل افراز بودن آن صادر می کند که در این صورت، راهکار بعدی، درخواست دستور فروش است.
- تقسیم ترکه: این اصطلاح مخصوص اموالی است که از متوفی به وراث می رسد و بین ورثه به صورت مشاع باقی مانده است. در تقسیم ترکه، ورثه ابتدا باید ترکه را تعیین و سپس آن را بین خود تقسیم کنند. اگر وراث بر سر تقسیم ترکه به توافق نرسند و امکان تقسیم فیزیکی (افراز) وجود نداشته باشد، می توانند درخواست فروش ترکه را از دادگاه مطرح کنند که در عمل مشابه دستور فروش ملک مشاع است اما مبنای قانونی و فرآیند اولیه آن متفاوت است. لازم به ذکر است که ورثه اصولاً نمی توانند مستقیماً درخواست دستور فروش ملک مشاع مربوط به ترکه را مطرح کنند و باید ابتدا از طریق دادخواست تقسیم ترکه اقدام نمایند.
بنابراین، دستور فروش ملک مشاع زمانی کاربرد پیدا می کند که امکان افراز فیزیکی ملک وجود نداشته باشد و مالکین نیز بر فروش توافق نکنند.
مبانی قانونی دستور فروش ملک مشاع
مبانی قانونی اصلی برای دستور فروش ملک مشاع در ایران، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ است. ماده ۴ این قانون بیان می دارد: ملکی که به موجب تصمیم واحد ثبتی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود.
این قوانین چارچوب حقوقی لازم برای رسیدگی به درخواست های دستور فروش را فراهم می آورند و وظایف اداره ثبت و دادگاه را در این خصوص مشخص می کنند.
گام اول: فرآیند افراز ملک در اداره ثبت اسناد و املاک
پیش از آنکه بتوان دادخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم کرد، اولین گام، معمولاً مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک برای درخواست افراز است. این مرحله برای تعیین قابلیت یا عدم قابلیت افراز ملک و اخذ گواهی مربوطه ضروری است.
افراز چیست؟ تفاوت با تفکیک
افراز: همان طور که پیش تر ذکر شد، افراز به معنای تقسیم مال مشاع بین شرکا به نسبت سهم آن هاست تا حالت اشاعه پایان یافته و هر شریک مالکیت مفروز (جدا شده) بر سهم خود پیدا کند. هدف افراز، پایان دادن به شراکت و ایجاد مالکیت مستقل برای هر یک از شرکاست.
تفکیک: تفکیک نیز به معنای تقسیم یک قطعه زمین یا ملک بزرگ تر به قطعات کوچک تر است. اما تفکیک، حالت اشاعه را از بین نمی برد و ممکن است ملک تفکیک شده، همچنان به صورت مشاع بین همان مالکین باقی بماند. به عبارت دیگر، تفکیک صرفاً یک عمل ثبتی و فنی است که می تواند به درخواست یک نفر از مالکین نیز انجام شود و نیازی به رضایت همه شرکا ندارد. مثلاً، اگر یک زمین بزرگ به چند قطعه کوچک تر تقسیم شود، این قطعات می توانند همچنان متعلق به مالکین قبلی، اما در قالب سند مشاعی جدید باشند. تفاوت اصلی این است که افراز ناظر بر «مالکیت» و «شرکت» است و آن را بر هم می زند، در حالی که تفکیک ناظر بر «مشخصات ثبتی ملک» و «تغییر مساحت» است.
شرایط قانونی برای درخواست افراز از اداره ثبت اسناد و املاک
بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، صلاحیت اولیه برای افراز املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته و دارای سند مالکیت قطعی هستند، با واحد ثبتی محلی است که ملک در حوزه آن واقع شده است. برای درخواست افراز از اداره ثبت، شرایط زیر باید احراز شود:
- پایان یافتن جریان ثبتی و داشتن سند مالکیت قطعی: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد که نشان دهنده خاتمه عملیات ثبتی آن است.
- عدم وجود محجور (صغیر، مجنون) یا غایب مفقودالاثر بین مالکین: اگر یکی از مالکین محجور باشد، رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت دادگاه خواهد بود، نه اداره ثبت. این امر به منظور حفظ حقوق و مصالح افراد محجور صورت می گیرد.
- عدم وجود سند مالکیت معارض: نسبت به ملکی که درخواست افراز آن می شود، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد.
- عدم نیاز به اصلاح مشخصات ثبتی ملک: اگر عمل افراز مستلزم اصلاح مشخصات ثبتی ملک باشد، این اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاعی صورت گیرد و تا قبل از آن، اداره ثبت نمی تواند درخواست افراز را بپذیرد.
نظریه شماره ۷/۶۵۶۱-۲۰/۰۳/۱۳۶۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه: اگر سند مالکیت ملکی صادر نشده و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد، قابل افراز نیست؛ زیرا باید قبلاً حدود مشخصات صحیح آن با مجاورین معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.
مراحل عملی رسیدگی به درخواست افراز در اداره ثبت
فرآیند رسیدگی به درخواست افراز در اداره ثبت اسناد و املاک، شامل مراحل زیر است:
- ثبت درخواست و مدارک اولیه: یکی از شرکا (خواهان افراز) با در دست داشتن کارت ملی و تصویر مصدق سند مالکیت، درخواست افراز خود را بر روی فرم های مخصوص یا برگه عادی تقدیم اداره ثبت محل وقوع ملک می کند. درج اسامی و آدرس دقیق سایر مالکین برای ابلاغ تصمیم ثبتی ضروری است.
- وظایف کارشناس ثبتی و نقشه بردار: پس از ارجاع درخواست، کارشناس ثبتی ابتدا استعلام صورت وضعیت ثبتی ملک را انجام می دهد تا از متراژ، اسامی مالکین و میزان مالکیت آن ها مطلع شود. در صورت احراز شرایط افراز، کارشناس به نقشه بردار ماموریت می دهد. نقشه بردار با صدور اخطاریه، تمامی مالکین مشاعی را برای روز و ساعت مشخصی جهت نقشه برداری و معاینه محل دعوت می کند.
- دعوت از مالکین و تنظیم صورتمجلس: نقشه بردار به همراه نماینده ثبت در محل حاضر شده، نقشه افرازی را ترسیم و صورتمجلس تنظیم می کند. این صورتمجلس به امضای نماینده ثبت و شرکای حاضر در جلسه می رسد.
- استعلام از شهرداری و اعلام نتیجه: اداره ثبت، نقشه افرازی را به شهرداری محل ارسال می کند. شهرداری موظف است ظرف حداکثر دو ماه، نتیجه را در خصوص امکان افراز، ممنوعیت افراز، یا لزوم اصلاح نقشه افراز اعلام نماید.
نتیجه درخواست افراز: تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن
پس از دریافت پاسخ از شهرداری و بررسی تمامی سوابق ثبتی، صورتمجلس، نقشه افرازی و استعلامات، اداره ثبت تصمیم نهایی خود را بر اساس ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می کند. این تصمیم ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه صالح قضایی است.
اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، واحد ثبتی یک تصمیم مبنی بر عدم قابلیت افراز صادر می کند. این گواهی عدم افراز، سند اصلی برای تقدیم نمونه دادخواست دستور فروش به دادگاه خواهد بود. در زیر یک نمونه از تصمیم واحد ثبتی ارائه می شود:
نمونه تصمیم واحد ثبتی
اداره ثبت اسناد و املاک ولیعصر (عج)
بسمه تعالی
(تصمیم واحد ثبتی)
با توجه به درخواست خانم/آقای … به وکالت از … به طرفیت سایر شرکا مالکین مشاعی پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش سه تهران مبنی بر تقاضای افراز و تقسیم سهم مشاعی خود از پلاک مذکور ضمن رسیدگی و بررسی با توجه به سوابق موجود ملاحظه گردید ملک فوق طبق سند مالکیت صادره به صورت ششدانگ یک دستگاه آپارتمان اداری واقع در طبقه همکف به مساحت ۴۶/۷۵ متر مربع می باشد. لذا با عنایت به مراتب بالا و وضعیت پلاک مزبور از حیث نوع ملک و مساحت مورد تقاضا پلاک ثبتی مذکور غیر قابل افراز تشخیص و اعلام می گردد.
نماینده ثبت نقشه بردار ثبت
تصمیم واحد ثبتی فوق در اجرای مادتین ۵ و ۶ آئین نامه قانون افراز به متقاضی افراز و سایر مالکین مشاعی برابر مقررات مذکور در ماده ۶ آئین نامه اخیر ابلاغ می شود تا در صورت اعتراض برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه صالحه قضائی مراجعه نمایند.
رییس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ولی عصر (عج) تهران
در صورتی که تصمیم واحد ثبتی مبنی بر قبول افراز باشد و هیچ اعتراضی در مهلت مقرر صورت نگیرد، متقاضی می تواند با ارائه گواهی عدم اعتراض، اجرای آن دستور و صدور سند مالکیت مفروز (جدا شده) خود را از اداره ثبت درخواست نماید.
تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع: راهنمای جامع
پس از آنکه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مشاع قطعی شد (یعنی مهلت ده روزه اعتراض سپری شده و اعتراضی صورت نگرفته یا اعتراض رد شده است)، نوبت به تنظیم و تقدیم دادخواست دستور فروش به دادگاه می رسد. این گام یکی از حساس ترین مراحل است که نیازمند دقت فراوان در رعایت تشریفات قانونی و حقوقی است.
زمان مناسب و مرجع صالح برای تقدیم دادخواست
درخواست دستور فروش ملک مشاع باید پس از قطعی شدن تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقدیم شود. مرجع صالح برای رسیدگی به این دادخواست، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی دادگاهی که ملک مشاع در حوزه قضایی آن قرار دارد.
ارکان اصلی و الزامی دادخواست دستور فروش
یک دادخواست حقوقی شامل ارکان مشخصی است که رعایت آن ها برای پذیرش و رسیدگی به آن الزامی است. در دادخواست دستور فروش ملک مشاع، این ارکان به شرح زیر است:
- خواهان: کسی که درخواست دستور فروش را مطرح می کند. این فرد می تواند یک یا چند نفر از مالکین مشاعی باشد.
- خوانده: تمامی سایر مالکین مشاعی که طرف دعوا قرار می گیرند. ضرورت دارد که همه شرکا به عنوان خوانده معرفی شوند تا حقوق آن ها رعایت شده و تصمیم دادگاه در مورد کل ملک مشاع معتبر باشد.
- خواسته: به وضوح باید تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع ذکر شود.
- دلایل و منضمات: این بخش شامل مستندات حقوقی و ادله اثبات خواسته است. مهم ترین دلایل و منضمات عبارتند از:
- تصویر مصدق سند مالکیت خواهان (و در صورت امکان، سایر مالکین).
- گواهی عدم افراز یا تصمیم قطعی واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک (به همراه ابلاغیه آن به تمامی مالکین).
- وکالت نامه وکیل، در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود.
نکات کلیدی و حیاتی در تنظیم دادخواست
در تنظیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع، توجه به نکات زیر برای جلوگیری از اطاله دادرسی و افزایش شانس موفقیت ضروری است:
- ضرورت طرف دعوا قرار دادن کلیه مالکین: همان طور که اشاره شد، تمام مالکین مشاعی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. عدم رعایت این موضوع می تواند منجر به نقص دادخواست و یا رد آن شود.
- دقت در درج مشخصات دقیق ملک: مشخصات ملک شامل پلاک ثبتی (فرعی و اصلی)، بخش ثبتی، آدرس دقیق و مساحت، باید به طور کامل و صحیح در دادخواست ذکر شود. هرگونه اشتباه در این اطلاعات می تواند فرآیند را با مشکل مواجه کند.
- حالت خاص وجود محجور: در صورتی که یکی از مالکین مشاع، محجور (مانند صغیر یا مجنون) باشد، همان گونه که قبلاً اشاره شد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به افراز را ندارد. در این حالت، درخواست دستور فروش باید مستقیماً از ابتدا به دادگاه ارائه شود و خواسته دادخواست، علاوه بر دستور فروش، شامل درخواست صدور گواهی عدم افراز نیز باشد، چرا که دادگاه در چنین مواردی ابتدا خود به قابلیت افراز رسیدگی می کند و سپس تصمیم مقتضی را اتخاذ می نماید.
- استناد به مواد قانونی مرتبط: در متن دادخواست، لازم است به مواد قانونی مرتبط، به خصوص ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، استناد شود تا وجاهت حقوقی درخواست تقویت گردد.
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع
در ادامه، یک نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع ارائه می شود. این نمونه برای آشنایی کلی با ساختار و محتوای چنین دادخواستی است و توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام، با وکیل متخصص مشورت نمایید تا با توجه به جزئیات پرونده شما، دادخواستی دقیق و کامل تنظیم گردد.
| عنوان | محتوا |
|---|---|
| خواهان: | نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، نشانی، تابعیت (یک یا چند نفر از مالکین مشاعی) |
| خوانده: | نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، نشانی، تابعیت (تمامی سایر مالکین مشاعی) |
| وکیل/نماینده قانونی: | نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی (در صورت وجود) |
| خواسته: | تقاضاي صدور دستور فروش یک باب آپارتمان اداری/مسکونی/تجاری به متراژ [متراژ دقیق] مترمربع به پلاک ثبتی [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی مفروز و مجزی از [شماره] واقع در بخش [شماره بخش] تهران حوزه ثبتي ولیعصر به آدرس [آدرس دقیق ملک] |
| دلایل و منضمات: |
|
متن دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار می رساند موکل/اینجانب به عنوان [یکی/تعدادی] از مالکین مشاعی پلاک ثبتی به شماره [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی، مفروز و مجزی از [شماره] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] حوزه ثبتي [نام حوزه ثبتی] به آدرس [آدرس دقیق ملک]، به دلیل عدم توافق تمامی مالکین مشاعی در فروش پلاک صدرالذکر، جهت افراز ملک به اداره ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی] مراجعه نموده ام.
لیکن، برابر با تصمیم شماره [شماره تصمیم] مورخ [تاریخ تصمیم] ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک حوزه ثبتي [نام حوزه ثبتی]، ملک مذکور غیرقابل افراز تشخیص داده شده است. با عنایت به ابلاغ تصمیم ثبتی به خواندگان محترم و عدم اعتراض مشارالیهم در مهلت مقرر قانونی، تقاضاي صدور دستور فروش ملک مورد نظر وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۸/۲۲ و مستند به ماده ۹ آئین نامه قانون مذکور مصوب ۱۳۵۸/۲/۲۰، که بیان می دارد: در صورت صدور حکم قطعی توسط اداره ثبت مربوطه مبنی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد، از محضر آن دادگاه محترم صدور دستور فروش ملک مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، تقاضا می گردد.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل
امضاء و تاریخ
روند رسیدگی به درخواست دستور فروش در دادگاه
پس از تقدیم نمونه دادخواست دستور فروش به دادگاه، فرآیند رسیدگی آغاز می شود که دارای ویژگی های خاص حقوقی است. ماهیت دستور فروش و مراحل اجرایی آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
ماهیت دستور فروش: نه حکم است و نه قرار
یکی از نکات مهم و اساسی در خصوص دستور فروش ملک مشاع، ماهیت حقوقی آن است. بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود. دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند. این دستور فروش نه حکم است و نه قرار، و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی به معنای ترافعی نیست. این بدان معناست که این دستور، جنبه اداری و اجرایی دارد و هدف آن تسهیل فرآیند خروج از حالت اشاعه است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷/۹۹/۱۸۲۶ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۹: درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۵۸/۲/۲۰ هیأت وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.
اقدامات دادگاه در روند رسیدگی
پس از ثبت دادخواست دستور فروش، دادگاه اقدامات زیر را انجام می دهد:
- استعلام وضعیت ثبتی ملک: دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، در خصوص وضعیت ثبتی و تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، استعلام می گیرد. هرچند گواهی عدم افراز توسط خواهان ارائه شده، دادگاه برای اطمینان بیشتر، خود نیز این استعلام را انجام می دهد.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: برای ارزیابی قیمت روز ملک مشاع و تعیین ارزش آن، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. نظریه کارشناس مبنای قیمت گذاری برای مزایده خواهد بود.
- رسیدگی در وقت فوق العاده: همان طور که در نظریه مشورتی اشاره شد، رسیدگی به درخواست دستور فروش معمولاً در وقت فوق العاده و بدون نیاز به دعوت از طرفین صورت می گیرد؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است و نیاز به دفاع یا ارائه دلایل در یک فرآیند دادرسی کامل ندارد.
پس از صدور دستور فروش: مراحل مزایده و تقسیم وجوه
پس از اینکه دادگاه دستور فروش را صادر کرد و نظریه کارشناسی نیز قطعی شد (با عدم اعتراض طرفین به آن در مهلت قانونی)، ملک وارد مرحله مزایده می شود:
- مراحل مزایده ملک در دایره اجرای احکام: دایره اجرای احکام دادگستری، مسئولیت برگزاری مزایده را بر عهده می گیرد. این مزایده طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد. آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار منتشر شده و شرایط شرکت در آن و زمان برگزاری اعلام می گردد.
- نحوه تقسیم وجوه حاصل از فروش: پس از فروش ملک در مزایده و کسر هزینه های قانونی (مانند هزینه های دادرسی، کارشناسی، و اجراییه در صورت لزوم)، وجوه حاصله به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکین، بین آن ها تقسیم می شود.
نکات حقوقی تکمیلی درباره دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع، با توجه به ماهیت خاص خود، نکات حقوقی ظریف و مهمی دارد که آگاهی از آن ها برای مالکین و فعالان حقوقی ضروری است.
آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی) است؟
همان طور که پیش تر ذکر شد، دستور فروش ملک مشاع ماهیت دستور دارد و نه حکم یا قرار قضایی. بر اساس مواد ۳۳۱ و ۳۳۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، فقط برخی از احکام و قرارهای صادره از دادگاه ها قابلیت تجدیدنظرخواهی دارند. از آنجایی که دستور فروش یک تصمیم اداری-قضایی است و فاقد جنبه ترافعی و خصومت بین طرفین است، قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نمی باشد. این بدان معناست که به محض صدور، لازم الاجرا تلقی می شود.
امکان صدور دستور فروش برای ملک در رهن یا توقیف
گاهی ممکن است سهم یکی از شرکا در ملک مشاع، در رهن بانک یا شخص ثالث باشد یا توسط مرجع قضایی توقیف شده باشد. در این خصوص رویه های متفاوتی در گذشته وجود داشت؛ برخی محاکم صدور دستور فروش را تا زمان فک رهن یا رفع توقیف ممنوع می دانستند، اما نظریات مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضاییه، امکان صدور دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) یا توقیف کننده بلامانع می داند.
نظریه شماره ۷/۱۴۰۲/۶۴ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه: در فرض سؤال که در اجرای ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، به درخواست یکی از مالکان مشاع، دستور فروش ملک مشاع صادر و متعاقباً معلوم شده است، مالک دیگر سهم خود را در رهن قرار داده و یا حصه وی در توقیف است، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف کننده صادر می کند. ثانیاً، با توجه به ماده ۵ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون یادشده مصوب ۱۳۵۸/۰۲/۲۰ هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده ۵۵ قانون اخیرالذکر امکان پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم و یا مرتهن امکانپذیر نیست.
شرط مالکیت رسمی برای درخواست دستور فروش
صدور دستور فروش ملک مشاع، صرفاً در صورتی امکان پذیر است که خواهان دارای مالکیت رسمی و سند ثبتی باشد. با سند عادی نمی توان درخواست دستور فروش را مطرح کرد؛ زیرا ملک باید دارای جریان ثبتی خاتمه یافته باشد. در صورت داشتن سند عادی، ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و پس از کسب مالکیت رسمی، اقدامات لازم برای دستور فروش صورت گیرد.
دستور فروش و حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه
دستور فروش مال مشاع، همان گونه که از نامش پیداست، مربوط به عرصه و اعیان (زمین و بنا) املاک است و شامل حقوق تبعی نظیر سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت نمی شود. در مواردی که ملک دارای مستاجری با حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، این حقوق به قوت خود باقی می ماند و فروش ملک مشاع به این حقوق خللی وارد نمی کند. دادگاه در صورت وجود این حقوق، صراحتاً در دستور فروش خود، استثناء شدن این حقوق را قید می کند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷/۱۴۰۲/۹۷ مورخ ۱۴۰۲/۰۷/۰۴: در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستاجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستاجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.
دستور فروش برای املاک موروثی (تفاوت با تقسیم ترکه)
در جایی که مالکیت مشاعی افراد نسبت به یک ملک به موجب ارث است، اصولاً نمی توان مستقیماً دادخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کرد. ورثه باید ابتدا دادخواست تقسیم ترکه را در دادگاه مطرح نمایند. در جریان رسیدگی به تقسیم ترکه، اگر امکان تقسیم فیزیکی اموال وجود نداشته باشد، دادگاه به فروش و تقسیم بهای آن حکم می دهد که این حکم در عمل نتایج مشابهی با دستور فروش دارد، اما فرآیند حقوقی و مبنای آن متفاوت است.
عدم نیاز به صدور اجراییه برای دستور فروش
از آنجا که دستور فروش، ماهیت حکم یا قرار ندارد و یک تصمیم اداری-قضایی تلقی می شود، اجرای آن نیازمند صدور اجراییه نیست. این موضوع باعث می شود که نیم عشر دولتی که برای صدور اجراییه و اجرای احکام قضایی دریافت می شود، در مورد دستور فروش منتفی باشد. با این حال، هزینه های دیگری نظیر هزینه دادرسی، هزینه کارشناسی و هزینه های مزایده بر عهده متقاضی یا به نسبت بین شرکا خواهد بود.
هزینه های قانونی و مدت زمان تقریبی فرآیند
هزینه های مربوط به فرآیند دستور فروش شامل هزینه دادرسی (بر اساس ارزش معاملاتی ملک)، هزینه کارشناسی رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک و هزینه های مربوط به مزایده (مانند آگهی) می شود. این هزینه ها بسته به ارزش ملک و پیچیدگی پرونده متغیر هستند. مدت زمان تقریبی فرآیند از مرحله درخواست افراز در اداره ثبت تا فروش ملک در مزایده، می تواند از چند ماه تا بیش از یک سال به طول انجامد که به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری مراجع قضایی، همکاری مالکین و پیچیدگی های ملک بستگی دارد.
راهکارهای پیش از اقدام قانونی
قبل از هرگونه اقدام قانونی برای درخواست دستور فروش، توصیه می شود که مالکین مشاع تلاش کنند تا از طریق راه های مسالمت آمیز اختلاف خود را حل و فصل نمایند. مذاکره مستقیم بین شرکا، استفاده از میانجی گری و داوری از جمله راهکارهایی است که می تواند از ورود به فرآیندهای طولانی و پرهزینه قضایی جلوگیری کند. توافق بر سر قیمت فروش، تعیین شیوه تقسیم عواید یا حتی خرید سهم یکی از شرکا توسط دیگری، می تواند به راه حلی برد-برد منجر شود.
نتیجه گیری
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع، یک ابزار حقوقی حیاتی برای پایان دادن به بن بست های ناشی از مالکیت اشتراکی املاک است که شرکا بر سر افراز یا فروش آن به توافق نمی رسند یا ملک قابلیت افراز فیزیکی ندارد. این فرآیند، با شروع از اداره ثبت اسناد و املاک برای تعیین قابلیت افراز و در نهایت با رسیدگی در دادگاه و برگزاری مزایده، به تبدیل ملک مشاع به وجوه نقدی و تقسیم آن بین مالکین منجر می شود.
پیچیدگی های حقوقی و فنی این مسیر، از جمله تمایز دستور فروش از افراز و تقسیم ترکه، رعایت دقیق مراحل در اداره ثبت، تنظیم صحیح دادخواست، و درک ماهیت خاص دستور فروش در دادگاه، ضرورت کسب آگاهی و دقت عمل را دوچندان می کند. با توجه به ماهیت غیرترافعی دستور فروش و عدم قابلیت اعتراض به آن، انجام صحیح مراحل از ابتدا بسیار مهم است. توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل این فرآیند، از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا از تضییع حقوق و بروز مشکلات احتمالی جلوگیری گردد. کسب راهنمایی از وکلای باتجربه می تواند مسیر را هموارتر ساخته و نتایج مطلوب تری را به ارمغان آورد.